宝安某二手房因卖方违约未能过户，道华律师帮助买方维权。法院最终全面支持道华律师的主张：解除合同、返还定金、支付违约金！
基本案情
2020年1月17日，案外人吴某辉作为买方，被告柳某丽作为卖方，第三人中某地产公司作为居间方，签署了《二手房买卖及居间服务合同》。
2020年1月17日，被告柳某丽（卖方，甲方），案外人吴某辉（买方，乙方)，原告邱某霞（新买方，丙方）共同签署《买方主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为邱某霞名下，由邱某霞继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方吴某辉未履行的义务，吴某辉对邱某霞承担连带保证责任。
上述合同签订后，邱某霞于 2020 年1月17日、2020年1月20日各支付购房定金15万元。柳某丽于 2020年1月17日出具收据，确认收到邱某霞支付的定金共计 30 万元。第三人中某地产公司确认定金中有1万元作为交房保证金由其托管。
2020年2月27日，邱某霞与柳某丽签署《<二手房买卖及居间服务合同>补充协议》，约定将《二手房买卖及居间服务合同》中有关办理首期款资金监管及按揭货款申请的期限“2020年2月28日” 变更为“2020年3月6日（含当日）”。
2020年3月6日，邱某霞与柳某丽办理首期款资金监管，邱某霞将首期款 159 万元存入资金监管账户。监管款项于 2020年9月10日退回邱某霞账户。
2020年3月16日，中国建设银行股份有限公司深圳市分行出具《二手楼按揭贷款承诺书》，同意就邱某霞与柳某丽有关涉案房产的交易发放金额为 50 万元公积金贷款，以及金额为319万元的按揭贷款。
2020年3月19日，涉案房产因张某华诉柳某丽一案被深圳市福田区人民法院查封，查封期限从2020年3月19日至2020年3月18日。截至2020 年6月3日，该房产仍处于抵押查封状态。
2020年4月28 日，原被告及第三人等就房产被查封事宜建立微信群聊协商，柳某丽的配偶表示涉案房产正在准备资料明天打款解封，解封赎楼结果能在五一假期后出来，询问吴某辉可否等待大概十天时间，吴某辉回复称不同意签补充协议；柳某丽的配偶于 2020 年4月29日询问吴某辉，如果其退还定金30万元，在5月20号之前解封并注销抵押，是否还愿意购买。
赎楼公司的工作人员在2020年5月1日催促买卖双方办理赎楼手续，吴某辉及邱某霞均未回复；柳某丽的配偶于 2020年5月11 日在微信中提出，吴某辉在履行期限内经中介和担保公司多次通知配合办理手续均未配合，如真心购买，可再签署延长协议，否则只能按吴某辉违约处理。
2020年5月11日，邱某霞委托道华律师向柳某丽发出《律师函》，主张柳某丽在2020年4月30日前未能还清涉案房产按揭贷款并办理注销抵押登记手续，且涉案房产仍处于抵押查封状态，导致无法办理过户手续，已构成严重违约，故要求柳某丽向其返还购房定金、支付违约金、融资担保费用3600元、房产评估费1900元、首付款监管期间的利息损失等款项共计 1087812.84元。柳某丽确认收到该函件。
法院判决
一审法院判决：
一、确认原告邱某霞与被告柳某丽签署的《二手房买卖及居间服务合同》于2020年5月11日解除；
二、被告柳某丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某霞返还定金人民币 290000元；
三、第三人中某地产代理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某霞支付人民币 10000元;
四、被告柳某丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱某霞支付违约金人民币642600 元。
二审法院判决：
被告柳某丽不服一审判决，提起上诉。道华律师通过答辩状向法院重申案件事实，据理力争。二审法院最终认定柳某丽的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院依法予以维持。
案例解读
本案审判的争议焦点：柳某丽是否应当承担违约责任。
关于违约责任的认定。
第一，上述合同签订后，邱某霞已依约支付了购房定金30万元，并在双方变更后的期限内办理了首期款资金监管，已履行了其作为买方的付款及付款保证义务。
第二，根据《二手房买卖及居间服务合同》之约定，涉案房产处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出货款承诺函之日起45日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续。经查，邱某霞与柳某丽于2020年3月6日办理了首期款资金监管，邱某霞于 2020 年3月16日出具了《二手楼按揭货款承诺书》，则柳某丽应当于 2020年4月30 日前自行筹资还清按揭银行贷款并注销抵押登记手续。但截至邱某霞起诉之时，涉案房产仍处于抵押查封状态，无法办理过户手续。
第三，柳某丽辨称涉案房产未能完成赎楼系因邱某霞不予配合所致。对此，本院认为，柳某丽作为出售房产的一方，应当保证所售房产处于可上市交易的状态，无论注销房产抵押登记亦或解除房产查封均属于其应当履行的合同义务。虽然，各方当事人曾于2020年4月28日、29日就延期履行进行协商，但吴某辉已明确表示不同意再签署补充协议，亦即不同意卖方延迟完成赎楼手续的要求。柳某丽在履行期限届满前要求邱某霞延期，已超出合同约定范围，邱某霞有权拒绝，柳某丽以此为由主张邱艳霞构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。柳某丽因其自身原因未能在约定期限内注销房产抵押登记并解除查封，导致涉案合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。
关于解除合同。
邱某霞作为守约一方有权主张解除合同并要求柳某丽支付违约金。由于邱某霞已于2020年5月11日向柳某丽发送律师函要求解除合同，柳某丽亦确认收到函件，故本院确认涉案合同已于2020年5月11日解除，柳某丽应将其收取的定金返还邱某霞，其中托管于第三人中某地产公司处的定金人民币1万元，由第三人负责返还，剩余定金 29 万元由柳某丽迳付邱某霞。对于柳某丽有关没收定金以及邱某霞支付违约金的反诉请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于违约金。
根据合同约定，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。在柳某丽已构成根本违约的情形下，邱某霞诉请柳某丽支付房产转让成交价20%的违约金，符合合同约定。结合本案具体情况，柳某丽在履行期限届满前要求邱某霞延期是否存在银行办公时间的因素无法查明，本院酌情调整为按照转让成交价 17%计付为人民币642600元。
相关法条
《中华人民共和国民法典》
第五百零七条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
