惠州回迁指标买卖，签约四年旧改项目未动工，道华律师助买家解除合同退还指标款
法院判决书
案情简介
2020年8月，委托人通过物业股权转让的形式购买回迁房，签订合同后，拆迁地块始终未开工建设，委托人购买回迁指标目的无法实现，多次要求卖方返还购房款，卖家拒绝退还。道华律师介入后，制定专项诉讼方案，最终法院支持我方观点，解除委托人与被告签订的指标转让合同，判决被告向委托人全额返还购房款。
案件难点
1、《转让合同》是否成立并生效？
2、如即使合同有效，委托是否人有权解除？
道华观点
1、回迁房买卖合同成立并已生效。
委托人与卖家签订的《物业股权转让合同》，虽然名为股权转让合同，实为回迁指标买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示、未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
2、委托人合同目的无法实现，有权解除合同并要求退款。
本案指标房项目自2020年签订合同，已经4年之久，施工主体至今未确认，项目也未动工，案涉地块是否满足出让条件，能否进行施工都是未知数，涉案标的能否建成尚未可知，即便指标房能够建成，该指标房是否符合市场流通条件也未可知，委托人作为先履行义务的一方已支付了对应价款，早已丧失合理信赖期待。根据民法典563条的规定，被告迟延履行主要债务导致委托人合同目的无法实现，委托人可以解除案涉合同。合同解除后，被告应返还收取的款项77万元。
道华评析
1、回迁房指标买卖合同的效力，除违反效力性强制性规定以外，一般认定为有效。
目前司法实践中，买家能否实际获得回迁期房属于履行能力的范畴，不影响合同的效力，如回迁指标买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，法院倾向于认定为有效。
2、回迁房指标交易合同中，如标的涉及的回迁权益始终无法取得，买家有权解除合同。在回迁房指标交易合同中，买家的主合同义务为按时足额支付交易款项，卖家主合同义务是将回迁房指标转让给买家。如最终的拆迁权益始终未能实现或根本无法实现，则买家有权解除合同，要求卖家返还合同款项。
案件相关法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》第47条规定，“县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议”。
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。
3、《民法典》第563条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
4、《民法典》第565条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
