惠州房产开发商未如期交房，购房者遇退房困境，道华房产律师代理购房者成功解除合同！
导语：2021年5月陈某与惠州市X房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买该房地产公司开发的建设的位于惠州市惠阳区一小区的商品房。合同签订完毕后，肖某支付了53万余元的首付款，剩余购房款以按揭贷款的形式进行支付。按照双方的买卖合同约定，开发商应在2022年4月30日前交付房屋，但始终并未交付，反而开发商还要求陈某承担房屋总房款10%的违约责任。陈某担心不仅自身合法权益无法得到保障，还需要承担开发商主张的违约责任，实在是焦头烂额。在咨询多家律所，对比专业度后，陈某最终选择了道华房产律师团来全权代理本房屋买卖纠纷，希望最终可以完成退款，得到应有的保障。而在当今房地产市场退房难的大环境背景下，道华房产郭晓阳律师不负陈某所托，成功解除买卖合同，并要求开发商退还购房的相应款项。
一、法院判决书
二、案情简介
2021年5月，委托人在对比新楼盘后，决定与惠州市X房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买该房地产公司开发的建设的位于惠州市惠阳区一小区的商品房，房屋总价款1XXXXXX元，其中首期购房款 5XXXXX元，于2021年5月28日向被告惠州市X房地产公司支付完毕；余款部分采用按揭贷款的形式进行支付。同日，委托人支付购房手续费1XX元、房屋所有权登记费8X元、专项维修基金6XXX元。
根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，惠州市X房地产公司应当在2022年4月30日前向委托人交付案涉房屋，但是其始终未按时交付。并且于2022年4月15日向委托人出具承诺书，承诺确保案涉房屋于2022年6月30日具备验收条件并且承诺于2022年9月15日前保质保量交付（交钥匙）。但房地产公司始终未按照合同及承诺书确认的日期向委托人交付案涉房屋。
2022年8月13日，惠州市X房地产公司向委托人发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的函》，要求解除案涉商品房买卖合同，并且委托人承担案涉房屋总房款10%的违约责任。
三、案件难点
1、购房者是否有权解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议？
2、开发商是否有权要求购房者承担违约责任？
四、道华观点
1、购房者有权解除案涉合同。
购房者在履行《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同（预售）》补充协议过程中并不存在违约行为，开发商并未按照合同及承诺书确认的日期向原告交付案涉房屋，构成逾期交房，且开发商自行发出函件要求解除买卖合同，其以其行为表明不再履行案涉合同，实际导致购房者购买案涉房屋的合同目的未能实现，已经构成根本违约，购房者有权解除案涉房屋买卖合同及相关附件。
2、开发商无权要求购房者承担违约责任。
约定违约金的主要目的在于填补守约方因违约方的违约行为所造成的损失，而非使合同一方当事人因合同违约而获利。开发商发出的解除合同函件，通知购房者案涉合同解除并要求购房者承担总房款10%的违约金，但实际并未提交任何证据证明其遭受的实际损失。并且在案涉合同履行过程中，购房者积极履行首期款付款义务及按揭贷款手续办理义务，最终银行按揭贷款没有办理完成的原因也是银行政策原因，购房者实际并不存在拒付购房款的主观过错，开发商要求购房者承担违约责任没有任何事实及法律依据。
五、案件结果
经道华律师庭审举证质证，法院判决解除买卖合同，并要求开发商退还购房的相应款项。
六、道华评析
目前，在房地产市场鱼龙混杂的情况下，购房者往往面临选择困境，究竟是起诉开发商要求解除合同退还购房款及时止损，还是相信“按时交付”承诺，继续支付按揭款，等待交房。根据道华房产律师在接触众多房产纠纷案件后，认为结合当前房地产市场情况和政策形势，人民法院更倾向于对购房人诉请行使合同解除权采取审慎态度。在逾期交房、逾期办证情况下判令解除权是否成就，法院首要考虑的是实质审查违约行为的程度，即对合同目的是否实现进行判断，如违约并未达到“不能实现合同目的”的标准，人民法院对诉请行使合同解除权的不予支持。
因此，道华房产律师也提醒广大购房者在面临购房僵局时，应全面了解当地形势政策、政府公开信息及房企涉诉情况、执行动态等，针对房屋有无实际交付可能、房企有无退还购房款实力等方面进行考量，谨慎选择签订购房合同，提前作出心理预判以期对具体案件判决结果提前作出心理预判。购房者在签订购房合同时，应仔细审查合同条款，明确双方权利义务，在遇到问题时积极维护自身权益。同时，在面对纠纷时，双方应理性沟通，如协商无果，应及时寻求法律途径解决，以保障自身合法权益。
七、相关法律索引
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
