深圳福田小产权房纠纷，国企员工购买单位福利房后离职如何过户？道华房产律师全面调查取证，获福田法院支持办理红本登记！
导语：当事人1991年入职被告公司，1993年6月30日与被告签署《深圳XX公司职工住房买卖合同》，被告将位于深圳市福田区XX路X幢XX号房产以3XXXX.4元出售给当事人。合同约定“买方购买上述福利商品房付清房款，并在XX公司工作满15年后，即可取得产权...因在XX公司工作不满15年而调离XX公司的...买方需持退房证明，办理调离手续，买方在未取得产权前而调到本公司下属独立核算的公司的，买方须向XX公司一次性以微利房价格补差”等内容。后当事人在公司通知办理红本时也并未进行办理，后续离职后也一直居住在案涉房屋内，但是房本始终未能办理完成。
一、法院判决书
二、案情简介：
2001年12月7日，当事人调离被告公司，被告开具《职工调动介绍信》，2001年12月11日，当事人向被告递交《退房申请》，被告公司人员签收，并注明“核对房款情况”。后被告当事人协商一致，当事人可通过一次性以微利房价格补差价的形式，向被告补交7XXXX元购房款，案涉房产即归当事人所有。2002年3月25日，被告出具《收据》，确认收到当事人补交的7XXXX元购房款。
1994年8月11日，深圳市住房制度改革办公室向被告出具NO.0000XXX号批复，载明对于被告报来的2XX套（含案涉房产）全成本商品房，同意房改，案涉住房具备办理房产过户的条件。
2010年8月30日，被告向深圳市国土委出具《证明》两份，《证明》（一）载明“我司XX通知办理案涉房产房改手续，需贵司提供XX住宅整栋房产证”；《证明》（二）载明：我司XX通知办理案涉房产房改手续，社会微利房价为1XXXXX.4（含合同价款3XXXX.4元+原告补交房款7XXXX元），房款已付清。
三、案件难点
1、原告是否取得案涉房屋产权？
2、原告未在被告处工作满十五年能否取得房屋产权？
四、道华观点
1、原告已经实际取得案涉房屋产权。
邹俊岳律师认为，根据《民法典》第五百九十五条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中案涉房屋已经登记在原告名下。虽然案涉并未办理红本，但是根据向住建局对案涉房屋户主进行查询，案涉房屋户主登记为原告，根据法律规定，原告已经取得案涉房屋的产权。
2、原告可以基于补齐房款行为取得案涉房屋产权。
根据《民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”
第四百九十条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”法律规定在当事人协商一致的情况下可以变更合同，一方已经实际履行变更后的合同内容，对方接受的，应视为双方协商一致变更合同内容。
邹俊岳律师强调，本案中，买卖合同约定“买方取得产权后调离深圳特区或因在XX公司不满15年的而调离XX公司的，住房退回公司，该住房按出租处理，将已收房款总额扣除总房租后，余额退给买方”。虽然原告并未在被告公司工作满15年，但是被告在原告调离公司时并未要求原告退还房屋，也未按出租处理，将购房款余款退回原告。而是与原告协商一致通过一次性补缴购房差价7XXXX元后房产归原告所有，原告亦于2022年3月25日补缴了7XXXX元购房款，被告已向原告出具了收据，表示接收。被告与原告之间通过实际行为对房屋买卖合同进行了变更。
五、案件结果
经道华律师庭审举证质证，法院判决被告深圳市XX有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告XXX、XXX办理深圳市XX区X 栋XX 房产权登记，其中 65%份额登记至原告XXX名下，35%份额登记至原告XXX名下；办理产权登记产生的税费等费用由二原告承担。
六、道华律师案件评析
邹俊岳律师指出，深圳小产权房多属历史遗留违法建筑，未取得合法用地、规划及建设手续，依法无法直接办理不动产权登记。此类房屋交易不受法律保护，存在产权争议、拆迁补偿受限、无法抵押融资等风险，甚至可能面临行政处罚或强制拆除。目前深圳小产权房市场交易形式及交易标的错综复杂，针对其中的买卖及后续的办证等事宜体现出极强的专业性以及复杂性。根据道华房产律师团过往的办案经验，住建局办理绿本一般需要以下材料：1、不动产登记申请表；2、申请人身份证明；3、法人主体证明；4、房屋买卖合同；5、住建局批复，不动产办理绿转红一般需要以下材料：1、政策性住房取得全部产权申请书；2、申请人身份证明；3、绿本；4、婚姻情况证明材料。因此，邹俊岳律师建议，不论是针对小产权房的交易还是购房后的办证问题，买受人需妥善保管建房证明、交易合同、缴费凭证等材料，必要时通过诉讼确认产权份额，为后续确权提供依据，建议必要时委托专业律师协助申报材料审核、参与政策协调，并关注地方实施细则动态。
（隋悦然律师）
七、相关法律索引
《中华人民共和国民法典》
第五百九十五条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。
第四百九十条 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
