道华案例评析 | 深圳限购政策能否作为不可抗力条款进行适用呢？道华律师以案释法，专业分析深圳房屋买卖中的不可抗力条款
案例简介
2016年3月7日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》约定，原告向被告购买位于深圳市××房产（下称涉案房产），转让成交价为600万元；买方在合同生效当日支付定金15万元，合同生效后29日内再支付定金15万元；买方向银行按揭贷款支付本楼款，买方须于2016年4月11日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款150万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定的转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三日内补足；房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼；如一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让总价款为基数，支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如违约方逾期履行超过5日，另一方有权解除合同，并可没收或双倍返还定金，或要求违约方支付转让总价款20％的违约金。
上述合同签订后，原告按约向被告支付了定金15万元。目前该定金仍在被告处。2016年3月25日，深圳市人民政府发布了《深圳市关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，第三条规定对购房人家庭名下在本市无房， 但近两年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房，但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。2016年4月1日，原告、被告及中介人员就楼市新政策出台后对涉案房产的交易产生的影响及继续履行合同的方案进行面谈，各方未达成一致意见。2016年4月8日，原告向被告寄发《二手房买卖合同终止告知函》，函件称因政府政策调整导致的合同情势变更，原合同无法继续履行，特函告解除合同并要求被告退还定金15万元。被告称未收到该邮件。
2016年4月11日，被告分别向原告寄发《告知函》，要求原告按合同约定履行办理资金监管的义务。2016年8月16日，被告向原告寄发《解除二手房买卖合同》称，因原告通过书面方式明确表示拒绝继续履行合同义务，要求解除合同，且已向法院起诉要求解除合同，导致双方签订的合同已经不能实际履行，遂函告原告正式解除双方签署的合同。
原告提出诉讼请求：
1、被告返还原告定金15万元；
2、被告自本案起诉立案之日起以15万元为基数按人民银行同期贷款利率支付原告利息损失；
3、解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》；
4、被告承担本案诉讼费用。
法院判决如下：
1、确认原告与被告于2016年3月7日签订的《二手房买卖合同》已于2016年7月18日解除；
2、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还定金15万元；
3、驳回原告的其他诉讼请求。
案例解析
从合同约定的定金和首期款金额来看，原告购买涉案房产的付款方式应是首付三成、按揭贷款七成。原告在签订合同时，其名下已有一套房产，且仍在偿还按揭贷款，按当时的限购限贷政策，原告是可以购买本案房产及申请七成的按揭贷款。
2016年3月25日，深圳市对购房政策作出了调整，原告如欲履行合同，首付款为四成，按揭贷款为六成。该政策变化导致原告首付款必须多付60万元，该政策变化是原、被告双方不可预计、无法克服的，属于不可抗力。原告因不可抗力与被告协商未果，原告提出解除合同符合《合同法》第九十四条第一项的规定，并不构成违约。原告及被告均未举证证实其向对方寄发的解除合同的函件已由对方签收，原告于2016年6月17日提起诉讼要求解除合同，被告于2016年7月18日签收本案的应诉材料，涉案合同应于2016年7月18日解除。
合同解除后，被告应将收取原告的定金15万元返还给原告。关于利息，涉案合同实际于2016年7月18日非因原被告双方的原因而解除，原告主张自起诉日起计收利息，无事实及法律依据。
道华律师提示
关于不可抗力解除合同的责任承担问题，道华律师作出以下几点提醒：
1、以不可抗力解除合同只能是因为不可抗力导致合同的根本目的无法实现。如果合同一方在不可抗力事由出现以前已经出现违约（存在迟延履行等情形）情形的，而后待不可抗力事由出现以后又以不可抗力为由解除合同的，将不会得到法律支持。
2、不可抗力事由发生后应立即通知合同相对方，通知到达之日即为合同解除之日，对方有异议的，可在收到后三个月内按照约定提起仲裁或者诉讼确认合同解除的效力；若没有及时通知的，即使出现了不可抗力事由，那么未通知以前产生的损失应由未通知的一方自己承担。
3、合同相对方在收到解除通知后，应立即采取措施防止损失的扩大，而不能一味的以对方解除不合理提出不同意解除或者要求对方立即进行赔偿等。若合同相对方没能及时采取措施防止损失过大的，那么损失扩大的部分原则上由相对方自行承担；
4、若不可抗力成立的，那么违约条款将不能得到正常适用，应当综合考虑主张不可抗力的一方是否在处理不可抗力时存在过错，并且根据其过错程度，决定对其进行免除或者减轻责任。
5、合同履行过程中双方都已经对等相互履行的部分，不可要求进行返还。若一方已经履行，但另一方尚未履行的，已经履行的一方可以要求返还。
6、最后，法院通常会根据不可抗力对合同影响以及对双方造成的损失适用公平原则，合理的平衡双方的损失。
