道华案例评析 | 集资房交易中卖家单方通知解除合同并再次与他人进行交易后，原买家能否主张一房二卖要求赔偿损失

案件简介

2016年9月4日，原告王某志、黄某燕作为买方，被告乐某龙作为卖方，第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司作为经纪方，三方共同签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告将其名下的位于虎门镇××楼××房的物业转让给原告，该物业总楼价为380000元；如遇国家政策影响而不允许过户的，双方不承担违约责任，退回已交款项。同日，原告向被告支付定金20000元，向第三人支付中介费用11000元。经查，案涉房屋已于2015年11月9日取得房地产权证（证号：粤房地权证莞字第××号），权属人为被告乐某龙，房屋所有权取得方式为因生效法律文书取得，权利性质为集资房。

2017年12月，因案涉房屋无法办理过户手续，被告通过中介公司通知原告解除案涉《房地产买卖合同》。原告不愿意解除合同故不同意提供账号，故定金一直未退还原告。

2019年3月底左右，房管部门通知原告称案涉房屋可以继续办理过户手续。

2019年5月7日，被告与王某平签订《房地产转让合同》，约定由被告将案涉房屋转让给王某平，转让价格为598000元。

原告提出诉讼请求：

1、确认与被告及第三人签订的《房地产买卖合同》解除；

2、判令被告双倍返还定金并赔偿原告超过定金部分的损失198000元（按被告转售利益减去20000元计算，即598000－380000－20000＝198000）。

法院经审理后作出判决：

1、确认原告与被告于2016年9月4日签订《房地产买卖合同》已经解除；

2、限被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告退还定金20000元；

3、驳回原告的其他诉讼请求。

案例解析

本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，若是，其违约责任如何承担。

第一，原被告双方签订案涉《房地产买卖合同》后发现案涉房屋因政策问题暂无法过户，根据案涉《房地产买卖合同》明确约定，“如遇国家政策影响而不允许过户的，双方不承担违约责任，退回已交款项”，从词义上看，该内容事实上约定了合同解除的条件及后果，属于合同的约定解除权，其中“国家政策”，在案涉交易的语境下，亦应包括交易物业所在地区行政部门关于房屋交易的相关政策。因此，若案涉物业因政策原因无法过户，任何一方可以解除合同，收取款项的一方应退还款项，双方互不承担违约责任。

第二，被告主张其于2017年12月通知第三人解除案涉《房地产买卖合同》，第三人对此予以承认，再结合被告收回钥匙、房产证以及对案涉物业重新进行装修的事实，可以推定该事实具有较大可能性。再根据原告与被告的短信聊天记录可知，原告承认其于2018年快年底的时候接到第三人通知称被告要求退回定金，由于双方此前已付款项仅有定金一项，故被告要求向原告退还定金，其实质是行使合同约定的解除权以及按约定处理已付款项。因此，可以认定被告解除合同的通知于2018年接近年底时已经送达原告。

第三，案涉物业直至2019年3月底因政策调整才可以继续过户，即被告通知原告解除合同时，合同约定的“国家政策影响而不允许过户”的条件依然成就，被告享有约定解除权。

第四，政策原因属不可归责于任何一方且不受当事人意志所改变的因素，故双方均不能预见该原因何时消灭，也未能针对此情况协商确定新的履行方式，如限制合同当事人行使解除权，则意味着该交易处于无明确期限的停滞状态，该结果显然与双方的合同目的相悖。

综合前述各点，可以认定原、被告签订的《房地产买卖合同》于2018年接近年底时因被告行使约定解除权而解除。合同解除后，被告再无协助原告办理案涉房屋过户手续的合同义务，故原告以此为由主张被告存在违约行为并要求其赔偿损失，缺乏事实及法律依据。

道华律师提醒

1、因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。

2、对于一方当事人为履行合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人其于公平原则平均分担。