道华案例评析 | 租客的优先购买权受到侵害是否构成房屋买卖合同无效的事由，出租人正确的出售房屋流程是怎样的呢？

基本案情

2020年8月，何某委托中介公司出售房屋，出售价格为253万元。陈某看房后因房价超出预期于是向何某提出租房，双方遂签订《房屋租赁合同》，租赁期3年。

2021年9月，张某看好此房欲买，何某与张某又签订了《房产认购合同》，约定何某将房屋出售给张某，交易价格为260万元。双方为了避税，在向房产交易中心备案时又签订《房地产买卖契约》一份，约定合同价款为160万元，双方按160万元交纳契税。

后陈某以何某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，请求法院判决何某和张某之间的购房协议无效，表示其愿以160万元价格购买涉案房屋。

法院判决

陈某与何某签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据法律规定，何某出卖该租赁房屋应当在合理期限内通知承租人陈某，陈某在同等条件下享有优先购买的权利。因陈某知道其承租的房屋系中介要出售房屋的事实，其因房屋报价太高而不愿购买，故应当认定何某履行了通知义务。

何某主张其以260万元的价格将该房屋卖给张某并提交了双方签订的《房产认购合同》，张某亦提交中介费及房款收据、中介公司盖章的协议书等材料证明实际交易价格为260万元，应当认定涉案房屋实际交易价格为260万元。现陈某要求以备案价格160万元作为同等条件购买本案争议房屋，缺乏事实依据，法院不予支持。

综上，陈某明知本案争议房屋为出售房屋，其在承租该房屋时已经放弃了购买的权利，何某以同等价格将该房屋卖给张某，该行为并未侵犯陈某的优先购买权。

道华解析

（一）出租人在房屋出租期间转让房屋，承租人应着重判断出租人是否履行了相应通知义务。其关键在于，出租人是否在合理期限内发出了通知，其通知内容中又是否包含出租房屋出售的相关信息，其效果是否满足承租人行使优先购买权的条件。

（二）对于“同等条件”应从以下几个方面理解：

1、价格条件：在确定价格条件时，应探究出租人与第三人的真实意思表示，应以双方约定的或者第三人实际支付的房屋价款、税费等全部款项为准。

2、价款支付方式：分期付款与一次性付款是实践中常见的付款方式，但二者在对出卖人财产利益保护上存在较大差距，且分期付款方式往往出于出卖人对买受人的信赖，具有对特定主体的依附性。因此第三人采用一次性付款方式，而承租人主张分期付款的，不宜认定为“同等条件”。

3、出卖标的是否同一：出卖标的不同一的，承租人不具有“同等条件”，从而不享有优先购买权。而实践中出卖标的不同一的情形主要有：(1)出租人出卖的房屋不是承租人承租的房屋；(2)出租人出卖全部房屋而承租人仅主张优先购买其承租的部分房屋。

4、第三人与出租人之间是否存在特殊关系：(1)在购买租赁房屋的顺序上，房屋共有人更优先于承租人。(2)将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。

此外，如出租人与第三人系公司与股东，或公司与法定代表人的，承租人也不享有优先购买权。

5、承租人自身信用：出租人可因承租人拖欠租金等严重违约行为构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，已失去对承租人的信赖而主张承租人不享有优先购买权。

6、破产清算中租赁房屋拍卖程序：破产程序中承租人因租赁房屋拍卖而主张优先购买权的，拍卖程序中设定的缴纳相应保证金等变卖程序，也视为“同等条件”。

相关法条

《民法典》

七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

广东省高级人民法院《关于房屋买卖合同中承租人优先购买权有关问题的批复 》

第三条 关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题。法律规定承租人享有优先购买权，并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件，且出租人主张解除租赁合同的，因租赁关系不存在，则承租人不享有优先购买权。