道华案例评析 | 商办房与商品房一字之差，差之千里
一、案情简介
杜某与某房产公司为购买商品房签订《认购书》，约定了签署《商品房买卖合同》的时限等内容，但未约定商品房是住宅还是商业办公性质。当日杜某支付定金10万元。后因商品房系商业办公性质，杜某拒绝签订《商品房买卖合同》，并诉至法院请求判令退还双倍定金20万元。
二、道华案例解析
本案的争议焦点在于：1、《认购书》是否应认定为商品房买卖合同；2、原告能否主张解除《认购书》及双倍退还定金、返还房款等费用、利息。
（一）关于《认购书》是否应认定为商品房买卖合同的问题。
第一，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订正式的《商品房买卖合同》。
第二，认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。
第三，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
本案中，原告已向被告支付了案涉物业的首期款，但案涉认购书对房屋性质和功能、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。因此，《认购书》仅具有预约合同性质，不应认定为商品房买卖合同的本约。
二、关于原告能否主张解除《认购书》及双倍退还定金、返还房款等费用、利息的问题。
第一，预约合同的当事人负有磋商合同细节及签订合同将预约推进到本约的义务，至于当事人能够成功签订本约合同，则要视双方之后具体协商的结果而定。案涉认购书中并未注明房屋性质和功能，且未有证据显示原告作为购房人签署了《非住宅物业购房告知书》，被告的举证不足以证明原告已充分知悉案涉物业不能作为住宅使用，因此原告以其不知道案涉物业为办公性质为由不同意履行预约合同约定的签署本约义务，被告不能以此认为原告行为构成违约；
第二，但原告作为购房人理应在购买时对案涉物业的性质和功能进行充分了解，原告的举证亦不足以证明被告存在故意隐瞒案涉物业性质的行为或其他违反预约合同约定的行为，故原告亦不能证明被告行为构成欺诈或违约。
第三，现原告已明确表示在知晓案涉物业的性质是不能用于居住使用的，原告不能接受被告提出的在案涉物业系非住宅性质情况下签订正式《商品房买卖合同》，故双方对正式《商品房买卖合同》中关于所交易案涉物业性质的意思表示未能达成一致，双方在协商购买案涉物业及签订《认购书》未就案涉物业的性质和功能进行充分协商及确认，导致因案涉物业的性质和功能的存在分歧无法签订正式《商品房买卖合同》，双方对《珠海“百家达国际广场”认购书》签订但无法继续履行、不能签订正式买卖合同均存在过错。
因此，某房产公司未举证证明杜某在签订《认购书》时明知商品房为商业办公性质，应认定某房产公司未尽告知义务。购房人在购买商品房这一大宗财物时应充分了解商品房的性质，杜某作为购房人亦未尽审慎义务。双方对《商品房买卖合同》未能签订均存在过错，故对杜某主张的双倍返还定金、某房产公司主张的没收定金的违约责任均应不予支持，但法院可酌定判定被告返还原告定金10万元。
三、法院判决
1、解除原告杜某与某房产公司于2019年2月14日签订的《认购书》；
2、被告某房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杜某返还定金100000元、购房款580000元、代办费1800元、专项维修资金5421元；
四、道华律师建议
目前商品房销售市场上的在售房屋一般分为住宅和商业两种性质。其中商业性办公项目的房屋往往被开发商冠以“酒店式公寓”“可商可住LOFT”的名义对外销售，但实际上此类“商办房”在土地性质、土地使用年限、建筑功能、上下水配备等方面均与普通商品住宅存在差异，开发商在商品房销售过程中应向购房人明确告知商品房性质，购房人在购买商品房时亦应审查清楚房屋性质，如有需要，建议咨询专业房产律师后再考虑是否购房，以避免相关纠纷的产生。
