道华案例评析 | 商铺擅自转租承租风险巨大，可能导致装修费、清场费、押金无法得到返还，道华律师以案释法，为您规避商铺租赁风险
案件简介
2016年3月3日，陈某与文某签订《房屋租赁合同》，约定：文某将位于深圳市福田区的房屋（以下简称涉案物业）出租给陈某使用。当日，陈某向文某支付了押金15000元。随后，文某向陈某交付了涉案物业，但因案涉物业未进行消防报修导致陈某无法使用涉案物业经营餐饮，陈某便停工离场。
2016年3月21日，文某向陈某发短信，称，陈某未依约支付租金已构成违约，故通知陈某合同解除，并要求陈某在3日内补交租金以及将房屋清场恢复原状。
陈某向法院提出诉讼请求：
1、文某双倍返还定金3万元；
2、文某承担陈某的损失9474元；
3、文某承担本案诉讼费用。
案例评析
01.合同合法有效
文某与陈某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，文某是否具有转租权，并不影响合同的效力，双方应严格按照合同履行义务。
02.关于合同解除问题
在陈某装修期间，双方产生争议后，陈某于2016年3月12日前停工离场，未再实际使用涉案物业，文某亦于2016年3月12日要求陈某到涉案物业进行清场并恢复原状，即双方通过各自行为对于合同解除达成合意，合同已于此时解除，据此，涉案租赁合同于2016年3月12日解除。
03.关于何方存在违约问题
双方系因陈某装修和使用涉案物业需要消防报建而未进行产生争议并导致合同未再继续履行，从本案事实来看，双方虽然在合同中约定租赁用途为商业，但是双方都清楚陈某租赁物业系用于餐饮，至于具体餐饮形式以及该餐饮经营对物业的要求，双方在合同签订时并未对此进行约定，而后在陈某装修阶段，双方才得知需要进行消防报建等手续方能满足陈某经营需要，但此时双方未能就消防报建的具体办理问题和费用承担问题达成一致，由此导致合同未能继续履行而解除，此系双方未能就合同未明确事项达成合意而导致的，因双方均没有证据证明涉案物业未能办理消防报建的具体原因，故不能认定任一方有违约行为，双方对于合同解除应各自承担后果。
04.关于双方主张的各项费用的承担问题
第一，对于陈某在签约时支付的款项15000元，综合合同的约定以及收款收据的内容，可以认定该款项应为租赁保证金，而非定金，在合同解除后，文某应将该租赁保证金15000元返还陈某，陈某要求文某双倍返还，缺乏依据。
第二，对于文某反诉主张的一个月租金，合同约定的起租日为2016年3月10日，而从事实查明来看，此时双方已发生争议，陈某在之后亦未实际使用物业，随之合同解除，故文某要求陈某支付一个月租金以及赔偿相应利息损失，缺乏事实依据。
第三，关于陈某主张的装修损失和文某主张的恢复原状损失，如前所述，双方应对合同解除各自承担相应后果，即各自承担相应损失。
道华律师提示
问
承租人可以擅自对出租房进行装修吗？租赁合同期满或解除时，装修损失如何承担？
答
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定， 承租人经出租人同意，可对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可请求承租人恢复原状或赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。
问
承租人可以将房屋转租他人吗？转租必须明示吗？
答
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
问
出租人违约，承租人可以要求出租人赔偿哪些损失？
答
在合同履行过程中，常见的违约情形主要包括出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或交付的房屋有瑕疵。实践中，往往表现为迟延履行或履行有瑕疵，损害承租人的利益，包括停水断电、道路不畅、场地不清等。因出租人违约导致合同解除，承租人可要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值(前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不提出异议)、租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失。
