道华案例评析 | 买受人能否以出卖人未出示符合交付条件的证明文件为由拒绝收房并向出卖人主张违约责任？
开发商交房时候，购房者因质量问题或者未提供相关文件等原因拒绝收房的情况越来越多，那么购房者在哪些情况下可以拒绝收房？开发商是否承担逾期交房的违约责任？
案情简介
黄某、大族云某投资有限公司（以下称投资公司）双方于2019年1月7日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定投资公司将其获批兴建的位于深圳市龙岗区坂田街道五和社区的房屋（建筑面积为91.46平方米）出售给黄，购房总价款为5046215元。2020年4月28日，黄某在投资公司通知的时间段内去收楼，然收楼当日发现所收的毛坯房问题多多，后交涉投资公司答应整改，买受人于当日签收了《房屋验收交接表》，在准备办理其他收楼手续时，出卖人却提供不出合同约定的（一）（二）（七）项加盖投资公司公章的文件，无奈黄某无法继续办理收楼手续。黄某根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条的约定，主张投资公司按日支付购房总价款万分之三的违约金，实际计算至房产交付之日止。
原告黄某向法院提出诉讼请求：
1．被告投资公司按照合同约定交付房屋并支付逾期交付房屋的违约金45416元，违约金自2020年4月29日计算至5月29日。
2．诉讼费由被告承担。
道华案例解析
本案的争议焦点是被告未按照合同约定向原告出示符合交付房屋条件的相关文件，原告拒绝收楼，被告是否应承担逾期交房的违约责任。
被告出示的相关文件可以证明在2020年4月案涉房屋已达到了交付的法定条件，虽《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条约定，被告有义务出示相关文件原件，原告有权请求被告交付约定的文件，但并未明确被告不出示文件应承担逾期交房的违约责任。该合同条款规定上述文件不全的，视为不符合交付标准，其中上述文件不全的不宜缩小解释为未出示文件；另合同附件五第九条是对上述预售合同第九条的修改与补充，明确约定出卖人取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》即视为本房地产具备交付条件。原告事实上已于2020年5月29日接收了商品房，其仍在起诉时请求被告交付房屋，且以商品房不符合交付条件为由主张被告逾期交房的违约责任，没有事实与法律依据，因此，其诉讼请求无法得到法院支持。
道华律师提示
交房是商品房买卖合同履行中的重要环节，开发商交房交付条件应按照《商品房销售管理办法》及《商品销售合同》中的约定条件，开发商在符合条件情况下通知交房，购房没有合理理由不得拒收，否则业主需要自行承担法律风险。根据法律的规定，可以拒绝收房的理由分为约定事由以及法定事由，约定事由就是双方《商品房买卖合同》的约定交房需要满足的条件，法定事由有：
（1）房地产开发商未提供应当提供的文件（比如《商品房竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》）
（2）房屋主体存在质量
（3）因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
法律依据
《商品房销售管理办法》第七条：商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
