道华案例评析｜房屋出现质量问题如何处理？道华律师一文详解房屋质量如何维权
一、案情简介：
2016年8月22日，原告（买方）向被告（卖方）定购案涉房产，并按被告要求一次性支付全额房款。2017年11月18日，原告与被告签订了正式购房合同后入住案涉房产。原告在入住后发现案涉房产存在严重质量问题并多次进行长时间的维修，被告于2018年4月至2018年9月对案涉房产进行封闭维修，原告无法正常使用案涉房产，向被告主张损失无果后起诉，要求被告赔偿原告房屋装修折旧损失、房租损失、误工费、水电费、物业管理费、搬家费用、新置家具等费用以及延长房屋质量保修期等。
二、道华案例解析：
本案的争议焦点一：被告是否需要对原告进行赔偿
根据原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同》约定，“涉案房屋因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿；买方在保修期内发现质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，买方应于合同第二条的约定履行保修义务；因质量缺陷经两次以上维修仍不能满足正常使用要求的，或买方认为涉案房屋产主体结构工程质量不合格，不能满足安全使用的，买方可委托由政府制定的建设工程质量检测机构检测；附件四约定：本房地产交付完成后，出现保修问题的，买方应在出现问题后的3日内及时向卖方书面提出，买方怠于书面通知导致保修问题扩大的，卖方就扩大部分不予承担保修责任，卖方有权不予受理买方口头提出的任何保修问题；买卖双方对于保修质量问题或保修后仍然存在的问题有不同意见的，应一次性共同委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，或一次性共同委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担；”
因此，依据合同约定，被告应向原告交付符合标准或条件的房屋，原告在保修期内发现有质量缺陷的，应通知被告履行保修义务，被告应按合同约定履行保修义务，因质量缺陷造成原告损失，被告应予赔偿。本案中，涉案房屋因存在漏水问题，被告于2018年4月26日进场维修，于2018年8月27日维修完毕，原告对此于2018年9月3日于备忘录中签名确认，涉案房屋存在质量缺陷有事实依据，原告有权依约要求被告对其因质量缺陷造成的损失予以赔偿。
本案的争议焦点二：被告在本案中应当赔偿的范围。
1、关于原告主张的房屋及装修折旧损失、房租损失、误工费。首先，涉案房屋存在水管渗透问题，被告进场进行维修，并安排原告入住华侨城酒店公寓，维修期间被告已对房屋存在的质量问题进行维修，维修后的部分已覆盖原来装修，原告主张维修期间的装修折旧损失并无依据，且经法院核查，目前并无相关机构能对原告主张的维修期间装修折旧损失作出鉴定，原告该项主张没有事实依据，难以得到法院支持。其次，关于房租损失，原告主张8个月无法入住的房屋损失，但在维修期间被告亦为原告安排其他住所入住，被告主张租金损失理据不足，难以得到法院支持。最后，关于原告主张的误工费，原告仅提交了公司出具的工资证明及社保记录证明其收入，但并未能提交证据证明其因涉案房屋的维修造成误工的事实以及误工损失的实际发生，依法应承担举证不能的不利后果。
2、关于原告主张房屋质量保修期限自2018年9月9日计算。涉案买卖合同约定，保修期自交付支付起计算，被告已于2017年12月12日将涉案房屋交付原告，原告亦对被告提交了钥匙签收单予以认可，被告主张于2018年9月9日计算没有依据。且涉案合同约定，保修期内有质量问题的，保修费用由卖方承担以及卖方应履行保修义务，但未约定保修期能因此重新计算或顺延，且双方在维修完成后签订的备忘录中亦未有关于保修期重新计算的约定，原告以其因房屋维修搬离涉案房屋并于2018年9月9日搬回而要求保修期自2018年9月9日计算于法依约无据。
3、关于原告主张的水电费与物业管理费。首先，原告搬离涉案房屋由被告进场维修期间的水电费系因维修造成，应由被告承担，原告有权向被告主张。其次，原告因涉案房屋维修无法居住在涉案房屋，维修期间无法接受物业服务，该段期间的物业管理费应由被告赔偿。
4、关于原告主张的搬家费用与新置家具费用。首先，原告搬家费用系因涉案房屋维修，原告搬离涉案房屋导致，且原告提交了搬家合同及收据予以证实损失的发生，原告主张搬家费用有事实及而合同依据，被告应予赔偿。其次，关于原告主张新置家具费用，原告在新的居住点购买家具用品系其个人消费，且该些物品归原告所有，原告仍可继续使用，原告向被告主张该项损失理据不足。
三、法院判决
1、被告深圳市华某城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告别某赔偿2018年4月26日至2018年8月27日期间的水电费共833.19元及物业管理费15135.34元；
2、被告深圳市华某城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告别某赔偿搬家费用1万元；
3、驳回原告别某的其他诉讼请求。
四、道华律师建议
根据我国现有法律规定，可以将房屋的质量问题分为三种：一是房屋主体结构质量不合格；二是严重影响正常居住使用的质量问题；三是其他一般质量问题。针对不同的房屋质量问题，要采取正确的维权方式。
1、如果开发商交付使用的商品房属于主体结构质量不合格的，业主可以根据《商品房销售管理办法》第三十五条规定，“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也可以请求解除合同和赔偿损失。当然，购房者也可选择要求卖房人进行修复，并依法履行违约责任。
3、对于一般质量问题，比如常见的墙体裂缝、瓷砖空鼓、漏水等问题，由于未对居住使用造成严重影响，在保修期内，可以要求房地产开发企业承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，购房者可以提前与房地产开发企业约定，自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
