道华案例评析 | 道华律师一文详解购房合同中的格式条款

一、案情简介

林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商在2020年12月30日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，同时约定逾期交付超过180天后，购房人有权解除合同。双方又在《补充协议》中约定购房人应在解除事由发生之日起10天内行使约定解除权，否则视为放弃解除合同的权利。因商品房迟迟未办理竣工验收备案，林某在某房产公司逾期交房超过180天后的2021年10月17日，诉至法院请求判令解除《商品房买卖合同》、返还购房款等。

二、道华案例解析

合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利。《补充协议》关于解除权应在解除事由发生之日起10天内行使、否则视为放弃解除权的约定，属于格式条款，该条款将合同解除权的行使期限限定为10天，明显不合理地限制了购房人的重要权利，应为无效。案涉商品房逾期交付超过180天，林某依约有权解除合同，林某虽未在《补充协议》约定的10天内提出解除合同，因法院认定该条款无效，遂法院判决《商品房买卖合同》解除、支持返还购房款等。

三、道华律师建议

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。一般情况下，商品房买卖合同条款属于典型的格式条款，即开发商为与不特定的购房人重复使用而预先拟定的合同条款。目前开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》为政府相关部门制定的示范文本。在签订示范文本合同的同时，开发商往往与购房人另行签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》中的相关条款内容予以补充或变更。开发商拟定的《补充协议》存在限制购房人主要权利、免除开发商义务的条款，应认定无效。