道华案例评析 | 开发商交付的房屋方位布局与合同约定相反，法院判决解除合同并赔偿损失

案情简介

2014年，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买某房地产公司开发的某小区商品房一套。

2015年6月，某房地产公司向张某发出交房通知，张某购买的房屋与某房地产公司的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。

张某向某房地产公司发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约，要求与取生置业协商解决，但协商未成。

法院判决

一审：某房地产公司实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。仅存在方向的反差，并不影响张某的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张某据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。某房地产公司自愿补偿1万元，一审法院判决驳回张某的诉讼请求。

二审：开发商交付与购房合同约定方位布局相反的房屋且无法调换，构成根本违约，购房者可以以合同目的不能实现解除合同。

道华律师评析

当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。

1、无论是某房地产公司的宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图，均明确了房屋进门后的左右布局。取生置业在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章，该附件并未提醒购房者，实际交付房屋的内部左右布局可能与平面图相反。

2、张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定的合同目的，法律保护购房者通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。由于某房地产公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换，致使张某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空，张某要求解除合同于法有据。