道华成功案例 | 某房产开发商在惠州又现雷区！项目已停工仍诱导他人买房，道华律师见招拆招让开发商退房、退定金，承担违约金
导语：在人民法院受理的商品房买卖纠纷中，愈来愈多的购房者主张要求开发商“退房”，但就目前法律实务上看，法院对商品房买卖合同的解除多采取审慎的态度。道华房产律师团专注湾区大宗房产纠纷，本案乃为数不多的法院支持退房、退定金的案例，具有参考价值与意义，特与大家一同分享探讨。
一、案情简介
2021年8月，张某与开发商签订了《商品房认购书》，认购了位于惠州市的某大楼盘，总价为999193元。张某签订认购书的同时足额支付了定金和首期购房款，但开发商并没有根据认购书中的约定与张某签订《商品房买卖合同》。过没多久，张某还通过当地政府办公室得知因为开发商资金问题，项目早已在2021年7月停工。据当地办公室政府回复可知，现开发商资金周转困难，存在经营状况严重恶化的情况，确有不能交付房屋的实际风险。张某多次与开发商进行沟通，但开发商并未有恢复履行能力的迹象或是向张某提供相应的担保证明其有继续履行合同的能力。因与开发商无法协商沟通解决，2021年9月，张某委托道华律师代理本案，提出了要求与开发商解除认购书，退还已交付的定金和首期房款的诉求。
二、法院判决
2022年1月20日，广东省惠州市惠阳区人民法院认定张某在知悉被告因资金问题停工，且向被告发送律师函要求解除认购书及退款后，被告均未有任何回应的情况下，张某诉请解除双方签订的《认购书》、被告双倍退回定金、返还购房款及利息，有事实和法律依据，应予支持。判决如下：
1、确认解除原被告签订的《商品房认购书》；
2、被告向张某双倍返还购房定金；
3、被告向张某返还购房款及资金占用期间利息；
4、本案的诉讼费用由被告承担。
以上，张某的所有诉求均得到了法院支持，本案全面胜诉！
三、道华评析
1、张某作为购房者享有的权利。
购房者与开发商之间存在合同关系，双方签订的《认购书》是双方当事人之间的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法，有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。本案中张某作为购房者，按照认购书约定，按时足额支付了定金及其首付款，已履行了合同义务，开发商却因自身资金周转、经营不善等问题，非但未按约定与购房者签订房屋买卖合同，还在明知项目被停工的情况下，恶意与购房者签订合同。属于严重背弃合同义务的行为。根据《民法典》第五百二十七条的规定，购房者可以主张不安抗辩权中止合同履行，在购房者主张中止履行（也就是之前张某通知开发商解除合同的律师函）。
2、本案胜诉的关键点。
道华律师基于《民法典》中关于不安抗辩权以及定金法则等规定，为进一步完善证据链，一是通过当地政府办公室获取该项目因资金困难导致停工的确认文件；二是通过发送律师函表明解除合同意思，在开发商收函后无任何回应的情形下，确认其存在不能不愿继续履行合同义务的事实。基于以上事实证据，道华律师成功为张某解除认购书，要求开发商承担违约责任奠定了基础。
四、道华律师释法说理
购房者主张“退房”，追根究底就是主张合同解除权。合同解除权有两种，约定解除权和法定解除权。约定解除权是指当双方当事人满足购房时签订的合同中约定解除的条件时，只要这些约定不违反法律、行政法规的强制性规范，解除权人可以根据合同约定行使解除权将合同解除，如合同中约定开发商逾期交房超过90日，购房者可主张解除合同；又如合同中约定开发商办证迟延（不能）时，购房者可主张解除权等等。法定解除权则是法律直接规定解除合同的条件，无须当事人是否在合同中约定，当条件成就时，解除权人均可直接援引法律规定解除合同，如合同无效、根本违约、面积误差、质量缺陷等等。但商品房买卖合同中的情况是多变的，商品房买卖的具体问题只有针对具体情况才能做更进一步的分析。
法条指引 ：《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
(一)经营状况严重恶化；
(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
(三)丧失商业信誉；
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百二十八条 当事人依据前条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
