道华案例评析 | 疫情作为不可抗力因素，开发商逾期交房能否以此免除违约责任？
案件简介
原告阮某与被告惠州市某诚实业开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定原告阮某购买被告惠州市某诚实业开发有限公司开发的位于惠州XX商住楼3#楼XX层XX号房，购房总价731731元。合同第九条约定商品房交付条件：
1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定被告惠州市某诚实业开发有限公司应当在2019年11月30日前向原告阮某交付该商品房。合同第十二条约定，逾期交付责任，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告惠州市某诚实业开发有限公司按日计算向原告阮某支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告阮某要求继续履行合同的，合同继续履行，被告惠州市某诚实业开发有限公司按日计算向原告阮某支付全部房价款万分之一的违约金。
被告惠州市某诚实业开发有限公司于2019年11月22日通过竣工验收，2019年11月28日，惠州XX开发区住房和城乡规划建设局对上述商住楼予以备案。被告惠州市某诚实业开发有限公司于2020年3月26日取得涉案房屋的测绘报告。
2020年2月23日晚上，广东省人民政府发布要闻，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月21日惠州市住房和城乡建设局文件发布《惠州市住房和城乡建设具关于应对新冠肺炎疫情做好复工复产稳定发展工作的通知》。
道华案件解析
（一）关于原告阮某主张被告惠州市某诚实业开发有限公司支付逾期交房违约金的诉请。
根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定商品房交付条件，被告惠州市某诚实业开发有限公司应取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件以及该商品房的房屋测绘报告。经查，被告惠州市某诚实业开发有限公司于2019年11月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2020年3月26日取得该商品房的房屋测绘报告，被告惠州市某诚实业开发有限公司在约定交房时间即2019年11月30日前未达到合同约定的交房条件，直至被告惠州市某诚实业开发有限公司取得该商品房的房屋测绘报告时才满足交付条件。故被告惠州市某诚实业开发有限公司已构成逾期交房的违约行为，原告阮某有权向被告惠州市某诚实业开发有限公司主张逾期交房的违约责任。
（二）关于被告惠州市某诚实业开发有限公司逾期交房违约金的给付标准。
根据涉案《商品房买卖合同》第十二条已经明确被告惠州市某诚实业开发有限公司应按日向原告阮某支付已交付房价款万分之一的违约金。被告惠州市某诚实业开发有限公司抗辩在约定的交房时间之后，由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，应该扣除2020年1月23日至2020年3月26日期间64天的逾期交房违约金。
但是，新型冠状病毒疫情虽然是全国范围的重大突发公共卫生事件，可认定为不可抗力，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条（注：《民法典》第590条）之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
双方约定交房时间为2019年11月30日，而广东省人民政府因新型冠状病毒疫情于2020年2月23日晚上启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，被告惠州市某诚实业开发有限公司迟延履行的行为是在新型冠状病毒疫情发生之前，故不能免除其违约责任。
因此，被告惠州市某诚实业开发有限公司抗辩扣除64天的逾期交房违约金，没有事实与法律依据。被告惠州市某诚实业开发有限公司应向原告阮某支付迟延交房违约金自2019年12月1日至被告惠州市某诚实业开发有限公司取得房屋测绘报告之日，共计117天。
律师提示
对于金钱债务，一般情形下不适用不可抗力规则主张部分或全部免除合同责任。原因在于：对于金钱债务而言，货币是一种纯粹的可代替物，任何等额的货币价值相等，可以互相代替，具有高度的流通性。这就决定了金钱债务的标的，即货币不可能发生不可替代的灭失，也不存在履行在经济上不合理的情况。债务人可能暂时遇到经济困难而不能交付，这也只会导致履行迟延，而不能适用履行不能，从而也不能援引不可抗力免除责任。
