道华案例评析｜如何正确购买带有租约的房屋
一、案情简介：
2013年3月29日,两原告与被告签订了十五份《商品房买卖合同》,合同约定被告将案涉房屋出售给两原告｡ 同时,被告告知原告该房屋带有租期为十年的租约,要求两原告承诺原租赁合同继续有效,原告遂在合同补充协议栏注明“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁继续有效”｡ 此后,原告多次要求被告就原租赁合同相关权利义务办理变更手续,被告均以种种理由拖延｡ 在原告的不断催促下,被告承诺租金由其代收然后支付给原告,并向原告转账支付了2012年8月1日至2013年3月31日的租金1258712元｡ 2013年6月4日,原告与被告办理房屋产权转移登记手续,后因未收到被告承诺转移支付的房屋租金,对方以原告非合同相对人、房租纠纷尚在人民法院处理中予以拒绝｡ 此时,原告方知晓在原、被告达成以房抵债意向时,合肥XX公司即开始拖欠房租,被告不惜采用替承租人垫付租金的方式,隐瞒销售房屋已经存在重大风险隐患以顺利达成交易｡ 被告在原告办理产权登记后,就其垫付租金向人民法院起诉合肥XX公司,并申请对合肥XX公司经营场所设备进行保全,造成原告无法实际使用房｡
二、道华案例解析：
本案的争议焦点在于：案涉转让房屋系被XX公司出租的房屋,在承租人欠付租金的情况下,XX公司将该房屋进行转让是否损害了买受人唐X、庞X的利益,是否应当赔偿其租金损失｡。
一、合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力｡ 据此,租赁物在租赁期间内,所有权可以转让;所有权发生转让后,原租赁合同继续有效｡ 也即,买受人若购买被出租人房屋,需接受原租赁合同的约束｡ 本案中,双方当事人签订买卖合同时,在补充协议栏均注明“客户已知晓房屋已租赁,并承诺原租赁合同继续有效,原租赁合同编号:HXX(TJ)”字样,唐X、庞X在本案二审期间亦认可其知道房屋已租赁的事实｡ 从案涉合同中载明的上述内容及唐X、庞X自认,以及其同意购买该房屋的行为,可以认定唐X、庞X愿意接受租赁合同约束。
二、唐X、庞X申请再审称XX公司故意隐瞒承租人未按时交纳租金,导致其在购买案涉房屋时不知此处潜在的风险｡ 对此,安徽省高级人民法院认为,租赁合同中承租人不能按期支付租金并非个例,作为出租人而言,对此种情况应当有所预判,故租赁合同条款中通常会约定,出租人不按期交纳租金,出租人可享有的权利及承租人应承担的违约责任｡ 因此,对出租人而言,不能按期收取租金属于市场风险｡ 唐X、庞X愿意接受租赁合同约束,也就同样需承担此类商业风险｡
三、XX公司是否存在故意隐瞒租金未收取的事实。XX公司于2008年与承租人君悦公司签订租赁合同,2012年7月与唐X等签订《抵房补充协议》,虽案涉房屋办理产权登记的时间为2013年6月,但从双方当事人履行协议的情况看,自2012年8月起案涉房屋的房租即开始交付唐X、庞X,而此时唐X、庞X并非房屋所有权人,其无权直接从承租人处获取房租,故XX公司向唐X、庞X支付自2012年8月至2013年3月止的房租符合情理,XX公司替承租人垫付租金的行为本身并不能证明XX公司具有刻意向唐X、庞X隐瞒承租人拖欠房租的主观故意。
四、对承租人欠付的到期租金唐X、庞X有法定的救济渠道。2013年6月,唐X、庞X取得了案涉房屋的所有权证,成为房屋所有权人,从其领取产权证始,唐X、庞X即具有合法的收取案涉房屋租金的权利。该权利既为合同权利亦为法定权利,唐X、庞X作为案涉房屋的受让人直接承继了原房屋所有权人对房屋所享有的权利,若承租人不支付租赁费,其可以依据租赁合同约定办理。唐X、庞X曾于2014年3月起诉承租人要求支付租金,但此后又撤回起诉。诚然,唐X、庞X撤回对承租人的起诉为其法定权利,但同时,唐X、庞X亦需承担对自己权利放弃而带来的法律后果｡ 况且,如唐X、庞X申请再审称承租人以其优先购买权被侵害为由,拒付租金,更应通过人民法院的审理从而查明事实、解决争议,而不能将承租人不交付租金的责任直接转移给XX公司｡ 故唐X、庞X在撤回要求承租人支付租金的起诉后,要求XX公司承担赔偿相关责任显难以得到支持。
五、XX公司起诉承租人不构成对唐X、庞X权利的损害。2013年7月,XX公司起诉承租人要求其支付拖欠的租金。该诉讼行为是XX公司在承租人违约的情况下,运用法律手段解决纠纷,保护自己合法权益的正当方式。在案件审理阶段,XX公司依法申请人民法院查封了承租人在案涉房屋内的财产,符合法律规定｡ XX公司起诉承租人与唐X、庞X能否从承租人处取得租金,并无直接因果关系。且从法律层面上讲,亦不能因需要保证唐X、庞X的权利行使,在XX公司无法定义务或约定义务的前提下,而要求XX公司放弃自己依法享有的权利｡
三、法院判决
驳回原告的诉讼请求
四、道华律师建议
买卖尚处于租赁期间的房屋,出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容,但承租人的履约能力属于商业风险范畴,不属于出卖人先合同义务,买受人应自行审查与承担｡ 租赁期间房屋产权发生变更,除当事人有特别约定外,租金自产权变更之日归买受人所有｡ 买受人在产权变更后,因租金难以收取,以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由,要求出卖承担租金损失的,人民法院不予以支持。
