深圳城市更新项目进程及条例全解析
一、何谓城市更新
《深圳经济特区城市更新条例》明确城市更新基本定义为对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：
（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；
（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
二、项目所处区位及相应的更新进程
面对城市更新项目，确定其所处区位对于众多投资者来说是首要的，同时在面对何时进场问题时，对于城市更新项目的进程把握也是必不可少的。根据《深圳经济特区城市更新条例》的规定，我们可以将深圳城市更新进程分为以下几个阶段：（一）城市更新单元计划制定；（二）城市更新单元规划编制；（三）城市更新实施主体确认；（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；（五）国有建设用地使用权出让；（六）开发建设；（七）回迁安置。
三、深圳城市更新项目风险核查
1.土地规划用途、土地利用性质以及配套设施等规定对于城市更新项目至关重要，在面对深圳城市更新项目时，可以根据《关于规范城市更新工作若干问题的处理意见（一）》、《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》以及《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报表》中的法定图则来进行相应判断。法定图则对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作出了明确的规定，法定图则的规划方向基本决定了更新改造的规划导向。在无具体的规划指标前，一般可参考法定图则的内容进行技术处理，以判断项目未来的更新方向及投资的收益情况。在实际城市更新进程中，对于计划申报更新主导方向与已批法定图则不相符的情况，则应先申请法定图则个案调整。因此此时对于投资者来说，需重点注意目前申请法定图则调整的进展情况，以及调整通过的可能性等问题。
2.在法定图则核查完毕后，接下来投资者还需注意上述法定图则与城市总体规划和土地利用总体规划之间的关系：
①城市总体规划将全市土地空间划分为“四区”，即禁建区、限建区、已建区和适建区。根据深圳市的规定，积极推动已列入城市更新规划范围的已建用地的更新改造；对于限建区内原则上只能安排符合基本生态控制线管理相关法规和规定、并经特别程序审批的国家、省和市的重大建设项目；而若项目落在适建区，则需合理确定适建区内规划建设用地的建设规模和时序。
②土地利用总体规划将深圳市划分为基本生态控制区、文化遗产保护区、基本农田保护区、一般农业发展区和城镇发展区等五个土地利用功能复合区域。出于加强对城乡建设用地的空间管制的需要，划定禁止建设区、允许建设区、有条件建设区、限制建设区。
3. 因此在了解上述城市总体规划和土地利用总体规划后，注意核查法定图则与其是否有矛盾不一致之处，要尤为注意的是法定图则不能与上述两规划相悖，否则可能面临此城市更新项目难以继续推进的情况
4. 城中村作为城市更新项目的重点地域，在综合整治范围内需特别注意其自身容积率情况。根据《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十七条：对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。同时根据上述规定第十六条：市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域不划入拆除范围来看，土地整备与城市更新双轨运行，在投资城市更新项目时，注意核查是否被列入土地整备项目也是不可或缺的。
5. 出于成本及未来经济可行性考量，在对拟投资项目进行可行性论证时，需充分考虑项目所处位置是否存在高压走廊、微波及航空限高等问题；并且不违反城市控制区域管制等要求：
①限高要求：在研判项目时，需核查项目是否受规划限高的影响，以免影响项目容积率，间接影响项目后续投资测算及相关收益。
②高压走廊：若拟投资项目所在区域存在高压走廊，则需评判高压走廊对项目建成后售价影响；如果改为地下高压线，则需在测算时充分考量项目成本的问题。
③生态线要求：目前生态线实行占补平衡原则，在调出时得同时调入。上文也有提及，若拟投资项目处于法定图则未覆盖区域，则需重点关注项目是否位于生态线内。
④水源保护要求区：一级水源保护区内禁止开发建设；二级水源保护区，限制新增建设用地开发（但若不涉及汇水区域，则可按照深标密度四区的基准容积率进行取值）。
⑤注意绿线、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制区域管制要求。
此处核查具体范围，可以参考核查《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》第十八条：（一）拆除范围涉及基本生态控制线、水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控制区）等城市控制性区域的，应符合相关管控要求；（三）拆除范围内现状工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等工作。
6. 工改项目核查：目前深圳市工改项目大致可分为工改工（工改M1、工改M0）、工改商居以及工改保这三大类。同时深圳《城市更新十三五规划》中明确“严格控制工业区块线范围内的‘工改商’和‘工改商居’，鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新”。对于工改M0项目，目前在用地规划、建筑物设计等方面均有所限制。部分地区的工业区块线管理实施细则中就明确提出“严格控制区块线内M1改为M0”、“禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态”、“M1和M0不得建成类住宅化，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计”。
7. 核查拆除范围用地面积以及合法用地面积，用地面积的要求是深圳城市更新项目立项推进必要条件。
①拆除范围用地面积应当大于10000平方米；
②福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行；
③重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准；
④坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应当不低于50%；重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%；其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%；
⑤坪山中心区范围内其合法用地比例达到50%、重点更新单元的合法用地比例达到30%、其他更新单元拆除范围合法用地比例达到50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。
四、深圳城市更新项目受益
对于投资城市更新项目来说，投资收益是每一位投资者最为关心的部分，因此对于城市更新项目收益测算是尤为重要的，在项目未实际清算之前，收益测算是投资者作出决策的重要手段，其背后的投资管控项目也是主导投资者作出投资行为，获得最终收益的重要保证。
