深圳·罗湖|商品房质量纠纷道华律师代理意见
案情回顾：2018年5月9日，梁□与深圳□房产公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定梁□购买深圳□房产公司开发建设的位于深圳市罗湖区一套精装修商品房。2019年6月在梁□入住案涉房屋后不久，梁□在正常居住过程中发现案涉房屋楼地面工程、墙面及天棚顶工程、门窗工程、电气及电气安装工程、给排水工程及安装工程、空调与通风工程存在严重的质量问题，完全无法正常居住使用，达不到交付使用条件，其中案涉房屋房间、大厅以及墙面、卫生间漏水尤为严重。经梁□多次催告以及深圳市住房和建设局介入，深圳□房产公司均未对上述房屋质量问题维修完毕，严重影响梁□正常居住使用。梁□一审起诉要求解除合同返还购房款及赔偿相应的损失，但是一审法院以案涉房屋质量问题可通过修复解决为由拒绝梁□鉴定申请并驳回梁□全部诉讼请求，梁□二审委托道华房产律师团代为上诉，本案经深圳市中级人民法院审理，以原审对案涉房屋是否存在严重影响正常居住使用的基本事实不清为由，裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。回顾道华律师提交代理意见内容如下：
代理意见
（202□）粤03民终20□□号
尊敬的审判长：
广东道华律师事务所接受上诉人梁□的委托，指派邹俊岳律师、郭律师作为上诉人梁□诉讼代理人，现根据本案事实以及相关法律规定，发表如下代理意见：
一、案涉房屋存在严重的房屋质量问题，经多次维修后仍不能满足上诉人正常居住使用，案涉购房合同应当依法解除。理由如下：
（一）一审法院以“案涉房屋已经相关部门出具工程竣工验收报告”为由驳回上诉人鉴定申请属事实认定错误，理由如下：
1、被上诉人一审提交的仅是建设单位、施工单位、设计单位等的内部性的验收报告。该份文件对人民法院认定事实并不具有当然的确定力和约束力，该份证据并不能够直接证明案涉房产不存在房屋质量问题。
房屋作为一种较为特殊的商品，其存在的质量问题有的可以在房屋交付时即可辨识，比如地基、承重墙倾斜、坍塌等，但是有些质量问题则需要在实际使用居住期间才能发现，而案涉房产正是在居住使用过程中产生严重的质量问题，且该质量问题经多次维修后仍然持续存在，案涉房屋的竣工验收报告与案涉房屋的渗漏以及其他质量问题相悖，无法证明案涉房屋质量合格。
案涉房屋的渗水渗漏问题已经严重影响到了上诉人日常生活居住，并且根据上诉人一审提交的证据XX可以证明，案涉房屋所处楼盘整体均出现了渗水渗漏质量问题可以确认案涉房屋、楼盘整体存在严重的质量问题，案涉购房合同应当依法解除。
2、被上诉人提供的仅是案涉楼盘的竣工验收报告，但是本案诉争标的为12D房屋，针对12D房屋的质量问题并不能仅仅通过一份竣工验收报告加以证明，在没有准确认定12D房屋的渗水渗漏质量问题的情况下，一审法院仅以竣工验收报告驳回上诉人鉴定申请属事实认定错误。
本案中，仅凭竣工验收报告无法证明案涉12D房屋的质量不存在问题，并且上诉人一审、二审提交的证据均证明案涉房屋目前渗水渗漏问题持续加重，并且经过多次维修后仍然持续存在，因此案涉房屋的渗水渗漏质量问题以及能否通过修复解决该问题均需要通过专业的鉴定机构进行鉴定确认，并不能仅凭竣工验收报告来确认案涉房屋质量合格。
3、案涉房屋自交房后就开始出现渗水渗漏质量问题，并且该质量问题持续存在，被上诉人并没有妥善履行维修义务，已经严重影响到了上诉人的正常居住使用。
根据上诉人一审提交的证据X，案涉房屋在2019年就已经出现严重的渗水渗漏问题，并不符合合同约定的精装交付义务。在被上诉人对此进行维修后，案涉房屋再次出现渗水渗漏质量问题，并且在上诉人向深圳市住建局反映情况后，根据住建局2023年X月X日现场查看的记录，案涉房屋目前仍然存在“因渗水引起的乳胶漆面层脱落痕迹，同时踢脚线装饰板内部夹层板有霉变痕迹”，并且根据上诉人一审提交的证据X可以证明，案涉房屋在无人居住使用的情况下，渗水渗漏面积在扩大，霉变痕迹在加重，证明案涉房屋渗水渗漏质量问题已经维修不能，严重影响了上诉人的正常居住，上诉人有权据此解除案涉购房合同。
4、住建局并非专业的房屋鉴定机构，其针对上诉人的信访回复并不能作为认定案涉房屋是否满足正常生活居住使用的根本证据，且住建局已经确认目前案涉房屋仍然存在渗水问题及霉变问题，案涉房屋的质量问题持续存在。
深圳市住房和建筑局并不具备专业的房屋质量鉴定资质，并且其得出“基本完成”结论只是通过踏勘现场得出，并未出具专业的鉴定报告确认案涉房屋的墙体渗漏、渗水问题得到最终修复解决，因此案涉房屋的质量问题是否得到根本修复始终没有定论。并且根据上诉人二审证据X可以证明，深圳市住建局于2023年现场查看案涉房屋后确认案涉房屋存在因渗水引起的质量问题。该房屋质量问题并没有因被上诉人的维修而修复完毕，并且客观上已经修复不能，无法通过修复方式解决。
而作为影响本案判决结果的重要争议焦点事实，是否对案涉房屋进行质量鉴定直接影响本案的审理裁判结果，为明确查明本案案件事实，人民法院应当对于案涉房屋墙体渗漏、渗水问题进行质量鉴定。
5、案涉房屋所在小区墙体渗漏、渗水问题并非上诉人个例，而是整个楼盘各个楼层普遍存在的房屋质量问题，并非上诉人不正当使用导致，案涉房屋存在严重的质量问题，被上诉人已经构成根本违约，案涉购房合同应当依法解除。
从上诉人一审提交的证据XX可以证明，案涉房屋所在小区中，各个楼层住户多数都遇到了墙体渗漏、渗水质量问题，由此导致了墙体发霉、腐烂等严重影响正常生活的因素，并且有的房屋是毛坯房仍然出现了墙体渗漏、渗水问题，这一方面说明案涉房屋所处楼盘，被上诉人在建设时存在严重的违约行为，并未按照合同约定交付建筑质量合格的房屋，已经构成根本违约，另一方面也表明案涉房屋的墙面渗漏、渗水问题经过鉴定可以更好地进行确认质量问题原因，有助于明确本案案件争议事实。
（二）一审法院据以认定案涉房屋维修完成的证据已经被上诉人提交的两份信访回复所推翻，二审法院应当依法改判支持上诉人全部诉讼请求，理由如下：
本案中上诉人提交的两份信访回复证明被上诉人并未按照约定将12D房屋维修完毕，案涉房屋目前仍然存在严重的渗水渗漏质量问题。
根据上诉人一审提交的证据X（第94页）可以证明，案涉12D房屋的渗漏问题由“□□公司安排信访人（梁□）暂住13A，直至12D维修完毕”，同时一审法院基于深圳市住建局“目前业主户内渗漏问题处理和装修面层恢复已基本完成”认定案涉12D房屋恢复基本完成。
但是依据深圳市住建局于2023年3月27日作出的信访答复意见书，可以证明案涉12D房屋并未维修完毕，仍然存在因渗水引起的乳胶漆面层脱落痕迹，同时踢脚线装饰板内部夹层板有霉变痕迹，证明案涉12D房屋的渗水渗漏问题并未得到维修完毕，并且结合上诉人一审提交的证据X可以证明，案涉房屋在无人居住使用的情况下，渗水渗漏面积在扩大，霉变痕迹在加重。从该信访回复可以证明，案涉房屋的渗水渗漏质量问题并未得到解决，并且经由被上诉人维修后，质量问题仍然持续存在，
（三）一审法院仅以用水、用气量增加作为衡量上诉人是否居住使用的唯一标准，没有对上诉人实际的生活状态进行实体审查，也没有对案涉房屋目前是否具备正常生活使用状态进行准确认定，属事实认定错误，理由如下：
1、因案涉房屋的质量问题，根据上诉人一审提交的证据X可以证明，案涉12D房屋的渗漏问题由“□□公司安排信访人（梁□）暂住13A，直至12D维修完毕”，上诉人据此一直居住生活在13A房屋内，并未正常居住生活在12D房屋，一审法院对此认定错误。
2、上诉人并未正常使用案涉12D房屋，一审法院仅以案涉12D房屋用水量、用气量增加认定“证明上诉人以生活居住在涉案房屋内”属事实认定错误，上诉人因案涉房屋的质量问题并未居住使用案涉房屋。
正常的生活居住状态应当具备稳定、有序、正常的生活使用痕迹以及秩序。根据上诉人暂住于13A房屋期间的用水量数据，上诉人在2020年11月1日至202X年X月X日共计用水474立方米，平均每月用水29.625立方米。而根据案涉房屋2019年8月至202X年10月用水量数据来看，2021年7月X日至2022年11月X日共计用水66立方米，平均每月用水4.125立方米，与前述上诉人居住于13A房屋内的正常用水量存在严重差异，并且该数据也与正常的家庭居住生活用水量不符，完全违背生活常理。
同时根据上诉人暂住于13A房屋2022年X月X日至2022年X月X日期间的用水量数据，此时13A房屋共计产生用水量130立方米，平均每月用水21.67立方米，与上诉人二审证据1用水比例相当，证明上诉人此时仍然居住在13A房屋内，并未在案涉房屋实际居住使用，一审法院对此认定事实错误。
3、即使上诉人使用12D房屋，也不能仅以此为由证明案涉12D房屋质量没有问题，根据上诉人一审提供的证据6、10，二审提供的证据4、5均可以证明案涉房屋存在严重的质量问题，也证明案涉房屋渗漏问题并未得到最终的解决，而案涉房屋的质量是否存在问题以及能否通过修复方式解决均需要专业的鉴定机构出具鉴定意见，案涉房屋的质量问题已经严重影响了上诉人的正常生活居住，案涉购房合同应当依法解除。
（四）本案中，案涉房屋渗水渗漏问题经过维修后再次出现，并且渗漏面积及霉变程度在持续加重，已经无法通过维修修复方式解决补漏问题，已经严重影响到了上诉人正常生活居住使用，案涉购房合同应当依据合同约定以及根据法律规定解除。上诉人购房合同目的无法实现，案涉购房合同应当依法解除。
1、案涉房屋经维修后仍然存在严重的渗水渗漏质量问题，且被上诉人并未对此进行修复，案涉房屋已经维修不能，案涉购房合同应当依据合同约定解除。
案涉购房合同第十三条约定，因质量缺陷经两次维修仍不能满足正常使用需求的，买方有权解除合同，卖方按照合同第十一条约定承担损害赔偿责任。
从上诉人一审提交的证据X可以证明，在遭遇严重的墙体渗漏、渗水问题后，上诉人请求被上诉人按照合同约定履行保修义务，被上诉人在住建局协调下安排上诉人居住于13A房中，在2019年XX月-2019年XX月期间，被上诉人对于案涉房屋进行维修，经过被上诉人多次维修后，案涉房屋始终未能达到正常居住使用状态。并且根据前述论述可以确认，在多次维修后，渗水渗漏及霉变质量问题再次出现。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，商品房的防渗防漏质量保证期限为5年。同时根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，保修期从交付之日起计算。本案中，案涉房屋在5年防渗防漏保修期间内，上诉人几次向被上诉人主张渗漏缺陷以及房屋其他质量问题，被上诉人也几次维修，但是始终未能满足上诉人的正常居住使用。因此根据合同第十三条的约定，案涉购房合同应当依法解除。
同时根据上述分析可以确认，深圳市住建局在第二次上门现场查看时，已经确认案涉房屋存在渗漏导致的房屋质量问题及霉变痕迹，证明案涉房屋经过被上诉人维修后，始终未能修复完成并且客观上已经无法修复完毕，案涉房屋存在的质量问题应当通过司法鉴定方式进行确认。
2、被上诉人交付的房屋始终存在严重的房屋质量问题，上诉人购房合同目的无法实现，上诉人有权行使法定的合同解除权解除案涉购房合同，且被上诉人已经构成根本违约，案涉购房合同应当依法解除。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
上诉人自收房后，一直通过物业公司反映、诉讼等方式主张权利，被上诉人却在数年时间内敷衍搪塞上诉人，不积极整改，也未真正解决质量问题，上诉人有权依法解除案涉商品房买卖合同。并且经由被上诉人维修后的案涉房屋仍然无法满足正常居住使用的状态，上诉人也并未居住在案涉房屋内，一审法院对此认定事实错误，应当依法改正。
且上诉人购买的是精装商品房，因此对于该房屋的“正常居住使用”不仅以安全为条件，还应具备与房屋价值相当的舒适度，与之相匹配的配套设施环境，明显低于这些条件，也应视为“严重影响居住使用”。针对案涉房屋精装房属性，上诉人有合理的理由期待和获得质量更加优质、服务更加到位的房屋，但是案涉房屋经过两次以上的维修仍然不能满足正常居住使用，导致上诉人购房合同目的无法实现，上诉人已经取得法定以及合同约定的解除权，案涉购房合同应当依法予以解除。
3、一审法院认定“渗漏问题可通过维修修复方式解决补漏问题，未达到解除合同的程度”是明显的主观判断，无任何事实与法律依据，在没有经过鉴定机构对于案涉房屋的修复方案及质量问题进行鉴定确认的情况下，无任何证据支撑的情况下，直接认定“可通过维修修复方式解决补漏问题”明显损害了上诉人的诉讼利益，并且也并未查明案件的真实情况。
二、上诉人目前暂住的13A房屋以及案涉房屋所处小区均出现明显的严重的渗水渗漏痕迹，该房屋质量问题已经并不仅仅关联上诉人，而是影响到了整个小区的全部业主的利益以及社会公共利益，人民法院应当对于被上诉人建设的房屋的质量问题进行明确的认定并且依法作出公正判决。
从上述分析可以确认，案涉房屋所处小区住户均出现不同程度的墙体渗水渗漏质量问题，并且上诉人目前暂住的13A房屋墙体渗水渗漏问题更为严重，被上诉人提供的13A房屋同样无法满足上诉人的正常生活居住，严重影响到了上诉人一家的正常生活状态，并且被上诉人对于案涉房屋及13A房屋均未进行维修修复完成房屋质量问题。
根据上诉人一审证据XX，案涉小区的住户均有明显的墙体渗水渗漏以及霉变痕迹，被上诉人交付的房屋并未满足购房者正常的生活居住，严重影响了购房者的权益，本案被上诉人不积极维修案涉房屋，敷衍搪塞消费者，对于已经出现的质量缺陷不作认真地整改，没有确保建设工程质量这一建筑企业的法定义务，严重损害了社会公共利益，案涉购房合同应当依法解除。
综上所述，案涉房屋存在严重的墙体渗漏、渗水质量问题，上诉人有权依据合同约定以及法律规定行使合同解除权，同时也有必要针对案涉房屋的质量问题进行鉴定，明确案件的争议事实，恳请法院在查明案件事实的基础上依法予以支持上诉人全部诉讼请求，以此为盼！
此致
□□□中级人民法院
代理人：邹俊岳律师
2023年10月13日
