深圳·福田|绿本小产权房屋买卖合同纠纷道华律师代理意见
案情回顾：1996年，钱□以全成本微利价向原产权单位深圳市某工程公司购买案涉房屋，并于2010年1月取得绿本产权证，登记在钱□名下。2010年3月，谢□与钱□签订《房屋转让合同》，约定房屋归钱□所有，在满足办理红本及过户手续时，钱□给予协助。2014年深圳市某工程公司通知案涉房屋可以办理红本房产证后，谢□即要求钱□协助办理，钱□因房价大额上涨欲索要100万签字费。2021年，谢□委托其他律所律师起诉要求钱□协助办理红本及过户手续，一审法院以案涉房屋买卖行为涉嫌违规转卖安居房，相关部门拟对该行为进行调查处理为由认定不应作为民事案件受理而裁定驳回起诉。在距离上诉期届满仅有两天时，谢□决定变更委托道华房产律师团代为上诉，本案经福田区人民法院审理，确认案涉房屋转让合同有效，被告钱□配合谢□办理绿本转红本手续，并向谢□支付违约金。回顾道华律师提交代理意见如下：
代理意见
尊敬的审判长：
广东道华律师事务所接受谢□的委托，就上诉人谢□与被上诉人钱□、原审第三人深圳市□□健有限公司房屋买卖合同纠纷一案，指派邹俊岳律师、隋悦然律师作为上诉人谢□的诉讼代理人，现根据本案事实以及相关法律规定，发表如下代理意见：
一、涉案房屋不存在政策障碍，客观上已具备转化为市场商品房的条件，被上诉人按照《房屋转让合同》约定配合办理产权手续，即可转为市场商品房。
原审第三人，即涉案房屋原产权单位出具的《证明》表明“涉案房屋所属楼栋于20□□年办理好绿本产权，按照相关规定现已符合绿本转红本条件，于20□□年已开始办理红本产权”，上诉人亦向深圳市住房保障署询问涉案房屋能否转为市场商品房，其工作人员告知，由被上诉人本人持个人资料、购房资料等相关材料，前往深圳市住房保障署办理相关手续，经审核合格后，即可取得涉案房屋的全部产权，继而前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证，涉案房屋即转为市场商品房，其产权可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理过户至上诉人名下，故案涉房产过户不存在政策障碍。
二、上诉人诉求为请求判令被上诉人协助办理绿本转红本手续这一行为的给付之诉，不存在与深圳市住房保障署职能之间的冲突。
1、案涉《房屋转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被上诉人依法负有协助办理房产过户相关手续的义务。涉案房产为被上诉人于20□□年□月向原审第三人以全成本微利价购买的政策性住房，但如被上诉人按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第三十五条、第三十八条等规定办理相关手续，即可取得全部产权，涉案房屋即成为可以自由交易的市场商品房。而双方在签订《房屋转让合同》时均清楚涉案房屋的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定，可见，《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效之情形，根据本案第三人深圳市□健有限公司出具的《证明》，案涉房产20□□年已开始办理红本产权，被上诉人认为房屋目前市价已远高于签署买卖合同之时，要求上诉人额外支付超出合同约定的购房款，故迟迟不予配合。
2、上诉人诉求判令的内容与深圳市住房保障署职能并不冲突。上诉人诉求为请求判令被上诉人协助办理绿本房地产证转为红本不动产权证手续，即请求判令被上诉人履行特定行为，而深圳市住房保障署的行政职能为贯彻执行住房保障、人才安居法律法规和政策，具体实施住房保障规划和计划、保障性住房租售管理以及住房制度改革措施等。上诉人的请求判令被上诉人履行特定行为的给付之诉与深圳住房保障署的行政职能并不冲突。本案受理及判决结果并不影响深圳市住房保障署的任何行政行为，且经上诉人检索，与本案相同的大量案件均已得到受理及公正判决，如（20□□）粤0□民终□□□□号民事判决书、（20□□）深中法房终字第□□□□号民事判决书、（20□□）粤0□□□民初□□□□号民事判决书等。
三、一审法院应向深圳市规划和国土资源委员会致函，询问案涉房产能否通过补交地价（缴纳土地使用权出让金）手续后办理绿本转红本手续（即转为市场商品房）以及补地价需要多少费用、具体申办流程等事项。
一审法院在本案中向深圳市住房保障署询问案涉房产能否转化为市场化商品房，但深圳市住房保障署并非房屋权属确权机关，也非办理补缴地价等手续的权属部门，一审法院首先在询问及取证对象上即存在错误；其次，一审法院询问的问题为“案涉房产能否转为市场商品房”，而深圳市住房保障署答复的是“案涉房产尚未取得全部产权”，属于答非所问，且基于深圳市住房保障署的职能，客观上其也无法回答法院的询问事项，但一审法院并未继续对相关事项予以追问或向有权机关核实，径行做出案涉纠纷不属于人民法院管辖范围的裁定属于对事实及法律认识不清，应当予以更正。
四、本案不仅应属于人民法院管辖的范围，且深圳市司法实务中已存在“绿本房转红本房”的强制过户案例，根据同案同判的原则，本案也当依法进行实体审理。
深圳市□□区人民法院20□□年□月□□日在其公众号发布名为《□□法院执结□□首例“绿本房转红本房”强制过户案》一文，内容为“原告雷□与被告何□、加□□于20□□年签订《房屋转让协议》，约定何□、加□某将其名下的全成本微利房以□□万元的价格转让给雷□，雷□分期支付购房款，何□、加□某将房屋交付雷□使用并办理转商品房手续（即通常所说的“绿本转红本”）和过户手续。协议签订后，雷□依约支付了首期款□□万元，何□、加□某将涉案房屋交付雷□使用。20□□年，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何□、加□某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回了涉案房屋。雷□交涉未果，于20□□年向□□法院提起诉讼。案件经□□法院及□□□中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。判决生效后，何□、加□某仍不履行应负义务，雷□遂向□□法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。经□□法院查明，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，何□、加□某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。□□法院执行人员多次采取口头以及书面责令何□、加□某主动履行义务，到何□的工作单位了解、通报有关情况，将何□、加□某列为失信被执行人等措施，但何□、加□某仍拒不履行义务，拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。□□法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后，主动向有关单位和部门调取了部分材料，但因何□、加□某未向住建部门提交申请，导致迟迟无法办理。□□法院为此专门召开了与相关部门的协调会，最终确定了由法院出具强制过户的法律文书，雷□代何□、加□某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷□名下。”
上述案情与本案案情完全一致，而本案却因一审法院调查取证错误以及对事实认定不清、适用法律错误，导致被错误的排除在法院受理范围之外，严重损害了上诉人的合法权益，助长了被上诉人不诚信的违约行为，应当依法予以纠正。
五、《房屋转让合同》及《补充协议》系有效合同，钱□应当按照合同约定履行办理红本房产证并过户至谢□名下的义务。
根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第二条“本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满 5 年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动”及《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权”的规定，案涉房屋可附条件转变成为商品房，是附条件流通的房产，并非禁止流通的房产，且相关的法律、法规也未禁止该类型房屋的买卖，故双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。同时，双方约定的是在案涉房屋符合办理过户手续后，再办理产权转移登记手续，可见，合同签订时双方均知悉案涉房屋为非全部产权的绿本房，更知悉后续可按照相关规定办理红本手续并过户，也因此约定了相关手续费用由谢□承担，故案涉合同约定的是在案涉房屋取得全部产权证后，双方再办理相关过户手续，该约定系双方真实意思表示且未违背该类房屋转让的相关政策。因此，虽存在有关涉案房屋所属的政策性住房的购买资格及转卖行为的限制性规定，但是相关买卖合同的效力并无效力性强制性规定，应当认定案涉合同为有效合同。
六、案涉房屋已具备绿本转红本条件，合同继续履行并不存在任何障碍。
根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条“经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：（—）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；(二）签订买卖合同满 5 年……”的规定，房屋已取得绿本房地产证且签订合同满 5 年后即可依照规定申请取得完全产权并上市交易。本案中，案涉房屋已于 2010 年 3 月 10日取得绿本《房地产证》，且早已签订买卖合同满 5 年，故案涉房屋系可以申请取得完全产权，具备绿本转红本条件的。且道华律师申请法院向深圳市住房保障署发函询问后，住房保障署回函确认“案涉房屋尚未取得完全产权，政策性住房办理取得全部产权手续，需由住房权利人持个人资料、购房资料等有关材料，向深圳市住房保障署提交办理取得全部产权手续的书面申请，经审核合格，给予出具同意取得安居房全部产权批复”，可见，《房屋转让合同》继续履行并不存在障碍，钱□应当按照合同约定，办理绿本房地产证转为红本不动产权证，并协助办理过户手续，将案涉房屋变更登记至谢□名下。
七、钱□未按照合同约定履行，应当向谢□支付违约金。
根据《补充协议》第二条：谢□需办理红本和本套房过户手续时，钱□给予协助办理，所需费用由谢□承担，如钱□拖延时间办理，则按每月 3000 元违约金支付谢□。而钱□亦具有明显违约恶意，在案涉房屋符合绿本转红本条件后，谢□多次要求钱□履行办理绿本转红本手续并过户至谢□名下的合同义务，钱□却因发现房屋价值较合同签订时的价值增长了十几倍，而始终拒不办理，借此多次向谢□索取高额办理费用，或违反合同约定希望拿回案涉房屋。钱□这一行为违反了合同约定，应当向谢□支付违约金，且钱□于2020年6月签收原告请求办证的律师函仍怠于履行，即应按照合同约定，按照每月3000元的标准向谢□支付违约金。
综上所述，恳请贵院查明本案事实的基础上，依法支持谢□诉讼请求，以此为盼！
此致
深圳市□□人民法院
上诉人：谢□
代理人：邹俊岳律师、隋悦然律师
202□年6月13日
