深圳·宝安|建设用地使用权纠纷道华律师代理意见

案情回顾：深圳实□公司与林□签订《土地使用权转让合同》,约定实□公司将其拥有的位于上察村□□地段的自征地转让给林□，地块面积为827.97㎡。此后，实□公司与宝安□管理局、□□村委会签订深规土宝协字[199□]第3□□号《协议书》,实□公司以自征地的方式，取得案涉土地使用权。2014年12月□日，宝安□管理局、德□公司、耀□公司，三方签订深规土宝补（2014）第42号《补偿协议书》载明：耀□公司承诺，其作为城市更新项目的改造实施主体，如有原土地权利人就976.29㎡（包含我的案涉827.97㎡土地）用地主张任何权益，有关补偿事宜由耀□公司承担。此后林□起诉耀□公司，请求耀□公司支付土地补偿款，经一审、二审、以及发回重审后一审、二审，法院判令驳回林□诉讼请求。林□不服，委托道华房产与工程律师团代林□向广东省高级人民法院申请再审，为林□争取超2000余万征地补偿利益，道华律师提交代理意见如下：

代理意见

尊敬的审判长：

广东道华律师事务所接受林□的委托，就林□与深圳市耀□□□投资有限公司（以下称耀□公司）、宝安咏□□□□（深圳）有限公司（以下简称咏□公司）、深圳市□□□□□局宝安管理局（以下简称宝安管理局）建设用地使用权纠纷一案，指派邹俊岳律师、隋悦然律师作为林□的诉讼代理人，现根据本案事实以及相关法律规定，发表如下代理意见：

一、总体意见

1、原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。

深圳□□实业有限公司（以下称“实□公司”）通过自征地的方式合法取得案涉8□□.□7m²土地使用权，并已将8□□.□7m²土地使用权及相关权益转让给林□，耀□公司在明知土地权利人、却未对土地权利人支付补偿款的情况下，径行开发占用，违反《土地管理法》第五十八条等法律法规，显然不能认定耀□公司对8□□.□7m²土地开发占用的行为有法律依据。原审判决对“耀□公司开发占有活动有法律依据、不存在强行占领并开发的侵权情形”的认定缺乏证据证明。

2、原生效判决存在程序违法，客观上剥夺了林□的辩论权利，可能存在审判人员审理该案件时有枉法裁判的行为。

本案发回重审一审时，法院在未经释明、未经各方当事人充分行使辩论权、未将法律关系性质作为焦点进行审理的基础上，径行将案由从建设用地使用权纠纷改为建设用地使用权合同纠纷，驳回全部诉讼请求的行为，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定。随后在发回重审二审判决中，二审法院又将本案的案由修改回建设用地使用权纠纷后直接维持原判，侵犯了林□包括辩论权在内的合法诉讼权益，其中是否存在枉法裁判的情形请求法院予以查明。（附表1：本案基本事实梳理表）

二、再审理由具体分析：

（一）本案原生效判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，根据《民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案应当予以再审。

1、实□公司已通过自征地方式合法获得案涉土地使用权。

自征地是指在政府征收集体土地过程中，由用地单位与被征收单位自行理清经济关系的地块，深圳地区一般由深圳市规划国土局辖区分局、村集体经济组织与用地单位签订。本案中：

（1）实□公司于199□年□月□日与规□局、深圳市□□区□□□村民委员会（以下称□□村委会）签订深规土宝协字[199□]第30□号《协议书》，该协议内容未违反当时生效的任何法律规定，实□公司以自征地的方式，取得案涉土地使用权。

（2）201□年□月□日，规□局作出《市规划国土委宝安管理局关于□□□□□中心更新项目有关事项的函（深规土宝函20□□]17□□号》，该函内确认8□□.□7m²土地原为实□公司自征地。

以上可以证明实□公司依法享有涉案土地使用权及相关权益的事实。

2、实□公司已确认将案涉土地使用权及相关权益转让给林□。

（1）199□年□月□□日，实□公司与林□签订《土地使用权转让合同》，约定实□公司将其拥有的位于□□□□地段的自征地转让给林□，地块面积为8□□.□7m²。

（2）201□年□月□□日，实□公司出具土地使用权确认书，明确在199□年□月□□日签订的《土地使用权转让合同》中，已将地块面积为8□□.□7m²的土地使用权及相关权益均归林□所有，并明确林□有权处理实□公司名下(宗地号A□□□-00□□)8□□.□7m²自征地土地补偿事宜并领取补偿款。

3、耀□公司对案涉土地的征收占用负有补偿林□的义务。

（1）201□年□月□□日，深圳市□□区城中村（旧村）改造办公室作出深圳市□□区沙井□□□□□中心片区城市更新项目实施主体确认书（深宝城改[20□□]□□号），同意耀□公司为该城市更新项目的实施主体。

（2）201□年□□月□□日，规□局、深圳市德□□□□有限公司（以下称德□公司）、耀□公司签订《深规土宝补20□□第□□号补偿书[附件□]》，明确载明德普城更项目3309.□□m²用地位于第10□□号《深圳市□□区历史用地遗留问题竣工项目处理决定》范围内，其中8□□.□7m²为实□公司自征地，未查到用地单位“咏□公司”与原相关土地权益人完善相关征地补偿手续的资料，为推进项目实施，耀□公司承诺如原地块权益人主张权益，由耀□公司补偿。

（3）基于实□公司已确认将案涉土地使用权及相关权益转让给林□的事实，耀□公司应当向林□支付土地征收补偿款。对于土地征收补偿权利的转让问题，我国目前法律并未作禁止性规定。参照土地使用权转让时生效的《中华人民共和国合同法》第七十九条，实□公司通过自征地方式获得案涉土地使用权时，并未禁止实□公司对其土地使用权及衍生的相关权益（该土地权益包括但不限于使用权、征地补偿、安置补偿等相关权益）进行转让，故林□可以通过与实□公司签订协议的方式，取得案涉土地使用权的相关权益。（202□）最高法行申□□□□号裁定书裁判观点亦是：只有在已有征收补偿协议、且协议中约定不得转让相关权利时，征收补偿的相关权益才不得转让。故基于实□公司将案涉土地使用权及相关权益转让给林□的事实，林□有权提起本案诉讼，有权要求耀□公司支付补偿款。

4、耀□公司在对案涉8□□.□7m²土地开发占有时，明知土地原权利人为实□公司，但自始未对8□□.□7m²土地进行补偿。

（1）实□公司自19□□年□月□□日通过自征地形式取得8□□.□7m²土地使用权并将包括土地使用权在内的相关权益转让给林□后，林□用石块、木桩进行了圈占，以明确与其他权利人的地块予以区分。

（2）根据201□年□月□日签订的《深规土宝补（20□□）第□□号补偿协议书》附件□，可知3309.□□m²中（宗地号：A□□□-00□□，用地单位为泳□有限公司）8□□.□7m²为实□公司自征地，未查到用地单位咏□公司与原相关土地权益人完善相关征地补偿手续的资料，也即案涉土地虽登记用地单位为咏□公司，但咏□公司也从未对实□公司进行补偿。

（3）规□局在（202□）粤03民终□□□□号调查询问笔录中明确，“在处理过程中发现耀□公司从德□公司手上取得， 德□公司又从咏□公司取得，后来发现咏□公司办证时确实有一块地没有厘清，所以才会在相关协议里要求更新主体（耀□公司）负责，把原来没有厘清的情况厘清，如果有原权利人要来主张权益，相关人员（耀□公司）要负责处理”，也可以证明虽然案涉土地使用权是德□公司通过拍卖取得，但耀□公司、 德□公司均清楚知悉在拍卖取得的土地使用权中，8□□.□7m²土地是未完成补偿手续的，而耀□公司无法提供其已对8□□.□7㎡土地完成补偿的相关证据。

（4）根据耀□公司在发回重审后二审（202□）粤03民终□□□□号调查询问笔录中的陈述，耀□公司也明确答复审判长“我方认为涉案土地的原土地权利人为实□公司”，也即耀□公司对实□公司已通过自征地行使取得案涉土地使用权是知情且认可的。

（5）根据《民事诉讼法解释》第九十一条第二款的规定，本案中，耀□公司在（202□）粤03民终□□□□号调查询问笔录中称“土地在耀□公司城更时已有登记权利人”，“已经对登记权利人享有全部土地和建筑物进行了补偿”实属虚假陈述，耀□公司自始未提交能够证明其已经对案涉8□□.□7m²土地完成征收补偿的证据。

5、实施土地及征收应当先补偿、后拆迁，案涉土地使用权可实施征收的条件并不具备，耀□公司对案涉土地属于违法开发占有。

耀□公司客观上并不具备对案涉土地进行开发占有的合法权限。（202□）粤03民终□□□□号民事判决书中，以“咏□公司对案涉A□□□-00□□宗地办理房地产初始登记、 德□公司通过拍卖取得咏□公司A□□□-00□□宗地房地产权、耀□公司对案涉土地开发占有活动具有法律依据”为由，认定耀□公司无需支付补偿款及评估费的说理严重缺乏证据证明。根据我国《土地管理法》第五十八条，国有土地征收应当遵循先补偿、后征收开发的基本立法原则。本案中，耀□公司基于《深规土宝补（20□□）第□□号补偿协议书》及相关附件，取得对案涉土地开发占有的权限，同时负有对土地使用权人进行补偿的法律责任，规□局也已明确告知耀□公司8□□.□7m²为实□公司自征地，并且该土地使用权并未完成征收补偿手续，而耀□公司在明知存在土地使用权人的前提下，并未对实□公司或林□进行补偿，仅仅是通过对规□局作出承诺书的方式，在没有先补偿的情况下，径行对8□□.□7m²土地进行开发占有，显然不能认定其有法律依据，开发占用手续并不合法，（202□）粤03民终□□号民事判决书在耀□公司无任何证据证明其已完成对8□□.□7m²土地使用权人补偿完毕的情况下，以耀□公司有法律依据开发占有案涉土地为由判驳林□诉讼请求，缺乏证据证明，应当予以再审。

二、发回后判决存在违反法定程序可能影响案件正确判决的情形，根据《民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案应当予以再审。

原生效判决存在程序违法，客观上剥夺了林□的辩论权利，可能存在审判人员审理该案件时有枉法裁判的行为。本案发回重审一审时，法院在未经释明、未经各方当事人充分行使辩论权、未将法律关系性质作为焦点进行审理的基础上，径行将案由从建设用地使用权纠纷改为建设用地使用权合同纠纷，驳回全部诉讼请求的行为，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定。随后在发回重审二审判决中，二审法院又将本案的案由修改回建设用地使用权纠纷后直接维持原判，侵犯了林□包括辩论权在内的合法诉讼权益。（附表2：本案诉讼基本情况表）

综上，实□公司作为各方均承认的土地使用权人，其已将8□□.□7m²土地使用权及包括征地补偿、安置补偿、领取补偿款的相关权益一并转让给林□，耀□公司在未进行补偿即占用开发案涉土地的行为严重侵犯林□的合法权益，林□基于与实□公司之间的《土地使用权转让合同》及《土地使用权确认书》有权要求耀□公司承担支付补偿款的责任；耀□公司在《深规土宝补（20□□）第□□号补偿协议书》中所做的“为推进项目实施，如9□□.29m²用地范围内如有未补偿的原地快权益人主张权益，征收补偿保证金由耀□公司承担”约定，对于实□公司及林□而言，也属于利益第三人合同，即便实□公司、林□并非《深规土宝补（20□□）第□□号补偿协议书》的相对人，根据《合同法》第64条，林□也仍有向耀□公司主张补偿款的权利。

综上，发回重审后的二审法院在上述事实均有证据佐证的情况下依旧作出耀□公司不存在侵犯案涉土地权利人的认定，并在未向林□释明的情况下径行修改案由，侵害了林□的诉权，导致本案错判，严重侵犯林□的合法权益，为节约司法资源，维护公平正义，恳请贵院在查明事实的基础上，请法院准许林□的再审请求，以此为盼！

此致

□□□□□人民法院                                       

 申请人： 林□

代理人：邹俊岳律师、隋悦然律师

    2023年12月11日

附表1：本案基本事实梳理表