开发商一直拖着不给办房本怎么办？违约金怎么算

买的商品房，合同当中明明白白的写着，交房后多长时间内要给我办房本，可是过了好几年了，开发商一直拖着不给办，那怎么办呢？催他赶紧办，这是必须的，当然得催，但道华房产律师同时告诉大家，开发商的这种违约行为，我们是可以通过起诉来治他的。

根据最高法《商品房买卖解释》，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除了当事人有特殊约定以外，出卖人应当承担违约责任。

第一，商品房买卖合同约定的，办理不动产登记的期限。

第二，商品房买卖合同的标的物，为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日。

第三，商品房买卖合同的标的物为已竣工，房屋的自合同订立之日起九十日。

从上面这些条款，先看看你和开发商签的合同，属于哪一种情况。

如果是第一种，约定了办证期限，到了这个期限，开发商还不给你办房本时，就可以起诉要求他立即给你办房本，同时支付违约金。

如果是后两种情况呢，假如是期房从房屋交付使用之日起，俗话说就是给你交钥匙那天开始，过了九十天，如果是现房，那从你签商品房买卖合同那天开始，过了九十天开发商还不给你办房本的，你就可以要求他支付违约金了。

有人说了我不知道违约金应该要多少？

这也好办，如果违约行为发生在2019年8月19日以前，法律保护的是以人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算违约金。（大家知道就行，法官会算）

如果发生在2019年8月20日以后，根据已付房款的总额，以一年期贷款市场报价率，也就是一年期的LPR为基础，加计30%-50%，来计算预期的违约金，就以现在的利率情况来看，2023年一月份公布的一年期LPR，是3.65%，加计30%-50%，是4.754%-5.475%，如果你预交的房款总额是一百万，那你可以要求的，也是法律保护的违约金，就是47000-55000左右，不过这个违约金，并不是你要多少法院就会判多少，依照法律规定，法院是可以根据实际情况调整违约金的，多判或者是少判，你明白了吗？

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